Cómo anular el suelo de la hipoteca

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Pasos a dar para iniciar la reclamación ante la entidad bancaria y conseguir la anulación de la clausula suelo.

El tipo de interés de la inmensa mayoría de las hipotecas en España es variable, es decir, no es un tipo de interés fijo (siempre el mismo porcentaje). Ello supone que el deudor de una hipoteca a interés variable se ve perjudicado con las subidas del índice (EURIBOR, IRPH, etc...), y se ve beneficiado con las bajadas de esos tipos.

Sin embargo, cuando hay una clausula suelo, esa bajada no se nota: No se beneficia el deudor, no nota que su cuota mensual haya bajado. La forma más rápida de comprobar si hay clausula suelo en una hipoteca variable es comparar dos recibos recientes pero suficientemente distantes uno del otro (por ejemplo: uno actual y otro como mínimo de 12 meses antes), para ver si la revisión semestral o anual supuso una rebaja. En 2008 el Euribor estaba por encima del 5%, mientras que hoy está por debajo del 0'5% (una décima parte de lo que fue).

Muchas personas que hoy tienen problemas para pagar la cuota cada mes podrían dejar de tenerlos a partir de tomar conciencia de este detalle y de lo que debe hacerse para anularlo.

Comprobado que el tipo de interés coincide en ambos recibos, convendría también leer la escritura notarial de la hipoteca (ojo, no la escritura de compraventa). Si usted no tiene una copia simple de esa escritura, debería acudir a la entidad bancaria o la notaría donde la firmó. En algún párrafo, después de explicar el interés variable, el índice de referencia y el sustitutivo, los plazos de revisión previstos y demás, veremos si en algún sitio se mencionan los “limites de variabilidad”, donde se nos diga que el interés variable más el diferencial no podrá ser inferior a un x% ni superior a un y%. Si ese límite inferior coincide con el porcentaje del tipo de interés aplicado que nos aparece en el actual recibo mensual de la hipoteca, entonces sí estamos pagando clausula suelo.

En nuestra experiencia y dada la actual jurisprudencia en este asunto, reclamar al Banco de España, al servicio de atención al cliente, al defensor del cliente de la entidad, a los organismos de consumo, etc... es una pérdida de tiempo. Exactamente igual nos parece una pérdida de tiempo querer acoplarse a una macrodemanda con cientos o miles de perjudicados, pues son procedimientos muy lentos (de varios años) y con posibilidades de maniobra casi nulas. Y llegar personalmente con la oficina bancaria a acuerdos que supongan una rebaja de la cuota parcial y solo de forma temporal pueden luego ser incluso peor, un obstáculo para lograr soluciones definitivas al problema.

Cuando ya estamos pagando clausula suelo, perder tiempo es perder dinero. Teniendo en cuenta el perfil medio de las hipotecas firmadas antes de 2008, podemos estar hablando de 150-200 euros al mes.

En nuestra opinión, lo más recomendable es enviar un burofax con acuse de recibo y certificado de contenido a la entidad bancaria, reclamando dos cosas: la nulidad de la clausula suelo, y la restitución de los intereses cobrados de más por su causa. En ese burofax se debería detallar los concretos datos del préstamo según la escritura, el cálculo del importe con lo cobrado indebidamente, y se debería de dar un plazo concreto para contestar (10 días tras la recepción de la presente), advirtiendo que se trata de un requerimiento prejudicial. Y acto seguido, presentar una demanda al juzgado mercantil correspondiente a la provincia donde se firmó la hipoteca, donde se reclama exactamente lo mismo que en el requerimiento (declaración de nulidad y restitución de las cantidades).

De todos modos, conviene siempre asesorarse por un abogado especializado en la materia antes de iniciar la acción judicial, y valorar otras cuestiones: El grado de transparencia en la operación, cuándo y cómo se firmó la oferta vinculante, si era una hipoteca originaria o una subrogación, que ampliaciones o novaciones se han podido realizar, y otros detalles que también pueden afectar.  

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