Compartir vivienda y sus obligaciones fiscales

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Tanto si alquilamos una habitación de nuestra vivienda habitual, formalizando un contrato de alquiler parcial, como si realquilamos una habitación en nuestro piso de alquiler y hacemos un subarrendamiento, la renta que cobraremos por este alquiler lo tenemos que declarar como un ingreso a la hora de hacer la declaración de la renta.

Igualmente, como inquilinos de la habitación en cuestión, podemos disfrutar de las deducciones establecidas por la ley, y por lo tanto nos interesa poner de manifiesto este gasto en nuestra declaración.

El problema surge si alquilamos una habitación de nuestra vivienda habitual y sobre el inmueble pesa un préstamo hipotecario, ya que este alquiler, entraría en contradicción con el derecho que tenemos de poder deducir nuestra hipoteca en la declaración de la renta. ¿Hasta qué punto tenemos deducción de nuestra vivienda habitual si tenemos alquilada una habitación a un tercero? ¿Esta vivienda continuaría teniendo la consideración de vivienda habitual por Hacienda?

Para tener claros estos aspectos, seguidamente analizaremos las obligaciones fiscales de cada una de las partes que intervienen en los contratos de alquiler de habitación:

1.- Contrato de alquiler parcial

El contrato de alquiler parcial es aquel por el cual, el propietario de una vivienda (normalmente, es su habitual), alquila una habitación a otro con el derecho de uso de determinados espacios comunes (cocina baño, etc...); distinguimos pues, dos figuras:

- el arrendador, propietario de la vivienda que continúa viviendo en el piso

- y el inquilino de la habitación, que compartirá piso con el propietario.

En el caso del arrendador-propietario, este cobrará una renta al inquilino de la habitación que tiene que comunicar a Hacienda, puesto que son ingresos (rendimiento de capital inmobiliario) que recibe y por los cuales tiene que tributar a través de la declaración de renta. Esta ganancia, tributará de dos formas diferentes a la declaración anual del IRPF. Todo dependerá también de la edad que tenga el inquilino:

- Si el inquilino tiene entre 18 y 30 años, trabaja y recibe unos ingresos netos superiores a 7.455,14 euros (Indicador Público de Renta Media), el propietario podrá deducirse el 100% de las rentas obtenidas del alquilar de la habitación. Aunque declare esta cantidad, el efecto en su declaración será cómo si no las hubiera obtenido.

- Si el inquilino no cumple los requisitos anteriores, el propietario al declarar estos ingresos, se puede deducir el 60% de los mismos, es decir a efectos del IRPF, será cómo si hubiera obtenido sólo la mitad del dinero.

En el supuesto que el arrendador alquile una habitación en su vivienda habitual, este continuará deduciendo los gastos por inversión de la vivienda, pero, con matices.

La Agencia Tributaria indica que en este casos, el propietario podrá practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual sólo por las cantidades que satisfaga y que proporcionalmente se correspondan con las partes de la vivienda que utilice de forma privada así como por las zonas comunes. Así, no podrá deducir la proporción que corresponde en las zonas que sean de uso reservado al arrendatario que convivirá a la vivienda. Es decir, que tendrá que restar a las cantidades que se puede deducir el porcentaje correspondiente en metros cuadrados en la habitación que alquile.

Con respecto al inquilino de la habitación, este, también se podrá deducir el gasto del alquiler. Actualmente, hay dos deducciones de las que puede beneficiarse el inquilino. Siempre que se cumplan los requisitos pueden deducirse a la vez:

- Deducción estatal: el inquilino se podrá deducir el 10,05% de las cantidades pagadas durante el periodo impositivo por el alquiler de la habitación. Esta deducción sólo se la podrán aplicar aquellos contribuyentes, cuya base imponible (en la declaración de renta) sea inferior a 24.020 euros.

- Deducción autonómica: el inquilino se podrá deducir el 10% de las cantidades pagadas en concepto de alquiler de la habitación, con un máximo de 300 euros, siempre que tenga menos de 32 años, que su base imponible no supere los 20.000 euros anuales y que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler de la habitación no superen el 10% de los rendimientos limpios del inquilino.

2.- Contrato de Subarrendamiento

También se puede dar el caso que el piso se comparta con un arrendatario, es decir una persona que tiene un contrato de alquiler y que realquila una habitación a cambio de una renta que le sirve de ayuda para poder pagar el alquiler del piso. Esta relación se formaliza mediante un contrato de subarrendamiento que suscribe el inquilino con un tercero y con la autorización del propietario de la vivienda. En este contrato se pueden distinguir tres figuras: el propietario de la vivienda, el inquilino o subarrendador y el realquilado o subarrendatario, que es la persona que compartirá piso con el inquilino y pagará una parte de la renta a este.

En el caso del propietario, este cobrará una renta al inquilino de la habitación que tiene que comunicar a Hacienda, puesto que son ingresos que recibe y por los cuales tiene que tributar a través de la declaración de renta. Esta ganancia, tributará de dos formas diferentes a la declaración anual del IRPF. Esta diferencia de tributación dependerá de la edad que tenga el inquilino.

- Si el inquilino tiene entre 18 y 30 años, trabaja y recibe unos ingresos netos superiores a 7.455,14 euros (Indicador Público de Renta Media), el propietario podrá deducirse el 100% de las rentas obtenidas del alquilar de la habitación. Aunque declare esta cantidad, el efecto en su declaración será cómo si no las hubiera obtenido.

- Si el inquilino no cumple los requisitos anteriores, el propietario al declarar estos ingresos, se puede deducir el 60% de los mismos, es decir a efectos del IRPF, será cómo si hubiera obtenido sólo la mitad del dinero.

En este caso, como el propietario tiene alquilado el 100% de la vivienda y no convive con el inquilino, no podrá disfrutar de la deducción por inversión de vivienda habitual.

Respecto a la fiscalidad del inquilino o subarrendador, tenemos que analizar su doble posición como inquilino original que paga la renta y como subarrendador, es decir como la persona que realquila.

Así, en calidad de inquilino original, tiene las dos deducciones ya mencionadas:

- Deducción estatal: el inquilino se podrá deducir el 10,05% de las cantidades pagadas durante el periodo impositivo por el alquiler de la habitación. Esta deducción sólo se la podrán aplicar aquellos contribuyentes, la base imponible de los cuales sea inferior a 24.020 euros, es decir, todo aquellos la base imponible de los cuales sea superior a los 24.020 euros, anuales estarán excluidos de esta deducción, asunto que hasta cierto punto no me parece justo.

- Deducción autonómica: el inquilino se podrá deducir el 10% de las cantidades, pagadas en concepto de alquiler de la habitación, con un máximo de 300 euros, siempre que tenga menos de 32 años, que la Base imponible no supere los 20.000 euros anuales y que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler de la habitación no superen el 10% de los rendimientos limpios del inquilino.

La misma persona, en su papel de subarrendador, que percibe una renta por una habitación y la utilización de espacios comunes de un piso que no es propiedad suya, tiene la obligación de declarar estas rentas, sin que en este caso pueda disfrutar de ninguna deducción, puesto que no se trata del propietario del piso, sino que es la persona que tiene el derecho de uso de esta vivienda y le saca un beneficio a este uso, sin que esta actividad esté incentivada por la administración, con ningún tipo de deducción.

El subarrendatario o inquilino de la habitación subarrendada, si que tiene derecho a deducirse la renta que paga por la habitación en el mismo sentido que se deduce su alquiler, el inquilino original. Es decir:

- Deducción estatal: el subarrendatario se podrá deducir el 10,05% de las cantidades pagadas durante el periodo impositivo por el alquiler de la habitación.

Esta deducción sólo se la podrán aplicar aquellos contribuyentes, la base imponible de los cuales sea inferior a 24.020 euros, es decir, todo aquellos la base imponible de los cuales sea superior a los 24.020 euros, anuales estarán excluidos de esta deducción, asunto que hasta cierto punto no me parece justo.

- Deducción autonómica: el subarrendatario se podrá deducir el 10% de las cantidades, pagadas en concepto de alquiler de la habitación, con un máximo de 300 euros, siempre que tenga menos de 32 años, que la Base imponible no supere los 20.000 euros anuales y que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler de la habitación no superen el 10% de los rendimientos limpios del inquilino.

El hecho de compartir vivienda, habitualmente, se formaliza sin contrato y sin que las rentas se declaren. Esto no es recomendable, puesto que si Hacienda conoce esta situación, puede obligar a tributar toda la ganancia obtenida con el alquiler o con el subarrendamiento, además de imponer la sanción correspondiente.

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