Dación en pago: concepto y requisitos

LA DACIÓN EN PAGO: ¿Una solución a los problemas de insolvencia de los deudores hipotecarios? 

A raíz de la desafortunada situación de recesión económica que tan duramente azota a nuestro país desde hace años, lo cierto es que muchas personas han perdido sus puestos de trabajo y, por consiguiente, su situación económica ha decaído hasta el punto de resultar imposible para las familias continuar asumiendo el pago de ingentes cantidades económicas en concepto de hipoteca de los inmuebles que constituían su vivienda familiar. Por ello, las entidades bancarias han procedido a ejecutar las hipotecas con las que estaban garantizadas las devoluciones de los préstamos concedidos en su día para efectuar la compra de viviendas, subastando judicialmente los inmuebles y sin que en muchos casos acudiesen postores a la subasta, de tal forma que son muchos los casos de inmuebles que se han adjudicado los bancos a sí mismos por el 70% de su valor de tasación, quedando pendiente igualmente una parte de la deuda dineraria. Todo ello acaba comportando que las familias pierdan sus viviendas y queden endeudadas sin poder hacer frente al pago de la deuda que queda pendiente, lo cual en muchos casos también afecta a familiares o amigos que en su día, avalaron a los prestatarios, de tal forma que los avalistas también pierden sus propias viviendas en muchas ocasiones o acaban endeudados y con graves problemas económicos.

Por su parte, las entidades bancarias acumulan múltiples pisos y casas vacías, que difícilmente pueden enajenar o arrendar a terceros y deudas que quedan pendientes sine die, puesto que la realidad es que las familias que son insolventes y que carecen de recursos propios para autoabastecerse, difícilmente podrán hacer frente al pago de los importes adeudados.

Asimismo, en los juzgados se acumulan los procedimientos de ejecución hipotecaria, los cuales finalizan normalmente con la correspondiente subasta de la vivienda y posterior continuación del procedimiento de ejecución con respecto a la parte de la deuda que queda pendiente de pago.
Por todo ello, la conclusión a la que podemos llegar es que, la realización de la garantía consistente en la hipoteca no resulta beneficiosa para los intereses de ninguno de los involucrados en este tipo de relaciones.

Por este motivo, surge la figura de la dación en pago, que consiste en que el deudor hipotecario pueda entregar al banco el bien hipotecado como forma de pago del préstamo concedido en su día y así queda liberado de la deuda. Por supuesto, esta solución alternativa a la ejecución del bien hipotecado implica que, igualmente, los prestatarios pierdan la titularidad del bien inmueble sobre el cual versa la hipoteca pero, al menos, se extingue la deuda por el importe que restaba pendiente y por consiguiente, quedan liberados de la misma todos los avalistas, fiadores y deudores no hipotecarios que, en su día, garantizaron el pago de la deuda con su propio patrimonio.

Además de la dación en pago, hay otras figuras jurídicas que permiten encontrar una solución alternativa a la ejecución de la hipoteca, como por ejemplo, la negociación de una reestructuración de la deuda hipotecaria, que consiste en la renegociación de las condiciones de la hipoteca, estableciendo en algunos casos un tiempo de carencia y, al margen de si se establece o no un determinado tiempo sin pagar importe alguno, se suele fijar un importe a pagar mensualmente en concepto de hipoteca inferior al que se había establecido inicialmente, de tal forma que el préstamo se deberá devolver en un plazo más largo de tiempo y al mismo tiempo se pactan unos intereses diferentes en compensación porque el banco haya aceptado esta reestructuración de la deuda.

En todos los casos en que los deudores hipotecarios sean insolventes es recomendable que estos negocien con el banco para evitar el proceso judicial de ejecución de la hipoteca y conseguir satisfacer la deuda, aunque a sea a más largo plazo y con otras condiciones. Ahora bien, cuando la falta de capacidad económica del deudor es tan acusada que resulta imposible para el mismo asumir un nuevo compromiso de pago de la deuda con unas nuevas condiciones, una buena solución para este tipo de situaciones es pactar una dación en pago, que es la figura objeto de análisis de este artículo.

Actualmente, la dación en pago se encuentra regulada específicamente en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Ahora bien, no todo el mundo puede acogerse a la opción de la dación en pago de acuerdo con la regulación que se hace en dicho cuerpo legal, puesto que en el mismo se establecen unos requisitos que, en muchas ocasiones, los deudores hipotecarios no los reúnen, a pesar de hallarse en una situación de insolvencia que les impide hacer frente al pago de tales obligaciones. Por tanto, aplicando estrictamente lo establecido en la citada ley, quedan excluidos de la posibilidad de acogerse a esta opción muchas personas con una deuda hipotecaria que no pueden realmente asumir.

Así, el artículo 3 del citado Real Decreto-Ley 6/2012 define los deudores que se considerarán situados en el umbral de exclusión, a los efectos de la concesión del beneficio de la dación en pago y para ello deben concurrir los siguientes requisitos:

1.- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. A estos efectos, se entenderá por “unidad familiar” la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. Ahora bien, el límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de cinco veces dicho indicador, en el caso que de un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
Entendemos que el legislador pretende favorecer y ofrecer en estos casos una mayor protección a las personas discapacitadas y que tienen mayores dificultades para poder encontrar un hogar cuando no disponen de recursos suficientes para poder satisfacer sus necesidades, las cuales son mayores teniendo presente la situación de dependencia en la que éstas se pueden encontrar y la grave enfermedad que padezcan.

2.- Que en los cuatros años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. La propia ley dispone que se entiende que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5, salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.
Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad las familias numerosas, las unidades familiares monoparentales con dos hijos a cargo, las unidades familiares en las que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral y las unidades familiares de las que forme parte un menor de tres años.

3.- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar o superior al 40% cuando alguno de dichos miembros sea una persona discapacitada.

Todo ello permite al deudor conseguir, o bien, una reestructuración de la deuda hipotecaria, o bien, la concesión de una dación en pago por parte de la entidad bancaria cuando el prestatario reúne todos estos requisitos, puesto que la ley establece que en todos esos supuestos en que los deudores se encuentren en el umbral de exclusión se aplicará el Código de Buenas Prácticas, se moderarán los intereses moratorios, etc.
Ahora bien, lamentablemente, hay muchos supuestos de familias insolventes que no se pueden subsumir en estos supuestos regulados legalmente y que, por no reunir los requisitos legalmente establecidos, en principio, no podrían acogerse a semejantes “privilegios”, lo cual ha generado que en muchos supuestos se haya continuado tramitando el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria.

Alcanzar un acuerdo es difícil pero se puede conseguir, valorando los intereses de todos y comprendiendo que a ninguna de las partes le interesa continuar con el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, el cual es lento, costoso e insatisfactorio para todos.

No obstante, recientemente, los criterios internos de las entidades bancarias se han flexibilizado de tal forma que, en muchos supuestos en los que las familias no reunían los requisitos establecidos en la normativa, el banco ha aceptado pactar un acuerdo consistente en la dación en pago como solución, incluso en casos en que el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria ya estaba muy avanzado, llegando incluso a suspenderse algunas subastas a petición de la propia entidad bancaria.
Como ya hemos indicado anteriormente, las ejecuciones hipotecarias masivas no benefician a nadie y las entidades bancarias pierden mucho dinero, puesto que no recuperan el importe del crédito concedido en su día ni mucho menos los intereses pactados y se quedan con un inmueble vacío cuya depreciación en el mercado genera una importe pérdida para el nuevo titular, quien además, como propietario del inmueble pasará a tener unos mínimos gastos de mantenimiento del mismo y además, difícilmente podrá enajenar el inmueble o arrendarlo para recuperar todo o parte de las pérdidas. Todo ello sin contar con los gastos judiciales que la entidad bancaria habrá tenido que asumir para poder desahuciar a los prestatarios, ejecutar la hipoteca y continuar tramitando la ejecución de la deuda que queda pendiente durante años, en muchos casos sin aspiraciones reales de poder cobrar algún día dicho importe. Algunos procedimientos de ejecución hipotecaria, una vez se ha producido la enajenación del inmueble o la adjudicación del mismo a la propia entidad bancaria acreedora, continúan tramitándose y pueden durar más de quince años, puesto que la deuda va incrementándose con los años, debido a que el importe principal adeudado va devengando más intereses y muchos deudores continúan sin poder hacer frente al pago de la deuda por carecer de ingresos. Por su parte, los deudores hipotecarios pierden la vivienda, continúan con una deuda que probablemente nunca podrán asumir y necesitan buscar un lugar donde vivir, no disponiendo siempre de habitaciones en viviendas de otros familiares y teniendo que asumir nuevos gastos de alquiler de alguna vivienda o habitación donde poder residir o, en algunas ocasiones, regresando a la vivienda de los abuelos o padres, si estos no se han visto afectados por el procedimiento hipotecario porque también avalaron con su propia vivienda la deuda de los hijos o nietos.

Por este motivo, en ocasiones, las entidades bancarias en la práctica están aceptando la solución de pactar una dación en pago con deudores que no reúnen los requisitos legales para ello, extinguiéndose la deuda dineraria para ellos, a cambio de que los deudores firmen un contrato de arrendamiento de vivienda, obligándose a pagar al banco un precio mensual en concepto de arrendamiento (precio que igualmente deberían pagar si arrendaran cualquier otra vivienda) y con ello, el banco puede recuperar parcialmente los gastos y pérdidas que le genera el impago de la hipoteca, de tal forma que el deudor puede continuar permaneciendo en la vivienda, como arrendatario de la misma, y sin tener la preocupación de asumir cantidades pendientes en un futuro.
Tal vez esta solución no sea la panacea pero lo cierto es que, en muchas ocasiones, soluciona muchos problemas a los deudores, en especial a los avalistas y fiadores que, en su día, firmaron tales garantías personales con absoluto desconocimiento de lo que implicaba para ellos, que con semejantes pactos, quedan finalmente liberados de responsabilidades asumidas en su día por operaciones de compraventa en las que no tenían interés alguno y además, permite a las personas que pierden la propiedad de la vivienda familiar, continuar viviendo en la misma en concepto de arrendatarios, sin tener que asumir gastos adicionales de mudanzas, fianzas para entrar en nuevas viviendas y todos los trastornos personales, familiares y económicos que conlleva la realización de un traslado a otra vivienda cuando se atraviesa por una etapa en la que la situación económica personal es más que complicada.

La conclusión a la que podemos llegar es que lo más recomendable en todos estos casos es intentar negociar y, en la medida de lo posible, no esperar a que se inicie el procedimiento judicial para tratar de llegar a un acuerdo, sino iniciar las negociaciones con el banco en cuanto el deudor prevé que no podrá hacer frente al pago de la hipoteca en las mismas condiciones que se pactaron inicialmente.