El tribunal supremo abre la puerta a la eliminación de las cláusulas suelo de las hipotecas

El TS ha acordado mediante la en la sentencia de fecha 9 de mayo de 2013 declarar la nulidad de las cláusulas suelo incluido en los préstamos hipotecarios objeto del recurso de casación interpuesto al entender que resultaban abusivas por su falta de transparencia.

                Las cláusulas establecen en las hipotecas a tipo de interés variable, un límite inferior a dicha variación del tipo de interés. Y ello de forma que, aún cuando el tipo de referencia (Euribor normalmente) se sitúe por debajo del dicho límite mínimo, el tipo que se aplica queda determinado por ese interés mínimo (suelo) estipulado en el préstamo hipotecario, de manera que el tipo de interés variable se convierte en fijo llegado dicho tope.

                Así, por ejemplo, en una hipoteca a tipo variable cuyas condiciones al momento de suscribirse eran Euribor variable (en ese momento 5%, más un punto -un 6% en total- y en la que se haya incluido un tipo mínimo (clausula suelo) del 4%, ello tendrá como resultado que en estos momentos, en los que el Euribor está al 0,5 aprox., los intereses, que podrían estar liquidándose al 1,5%; sin embargo, y por aplicación de la cláusula suelo, se estarán liquidando al 4% (suelo). Es decir, a más del doble del interés que resultaría si no existiese la referida clausula.

                 Pues bien, nuestro más Alto Tribunal establece que, aún cuando con carácter general, las citadas cláusulas pueden ser válidas, no lo serán, por abusivas, cuando no se cumplan con los siguientes requisitos de claridad y transparencia

                 1.-  Si un contrato de préstamo hipotecario incluye una cláusula suelo, ha constar que el cliente ha sido advertido de que la cláusula suelo convierte el préstamo de tipo variable en tipo fijo para el supuesto de los tipos de interés se sitúen por debajo del suelo establecido.

                 2.- Ha de existir constancia de que se ha advertido al cliente que está suscribiendo una hipoteca de una naturaleza específica y distinta.

                 3.- La cláusula no debe encontrase “perdida” entre una abrumadora cantidad de datos dentro de los que queda enmascarada y se diluye la atención del consumidor.

                4.- La entidad bancaria debe haber realizado al cliente simulaciones numéricas que de cómo funciona la cláusula suelo y de los efectos que tiene cuando entra en aplicación.

                 5.- Cuando la cláusula suelo no aparezca en la oferta vinculante previa firmada por el cliente en la que, además, debe incluir hasta ejemplos concretos de costes de cuotas. O cuando la cláusula suelo sea diferente en la oferta y en el contrato definitivo.

                 La Sala declara que no es preciso que concurran de forma simultánea todas las circunstancias y que es necesario el perfecto conocimiento de la cláusula, de su trascendencia e incidencia en la ejecución del contrato, lo que constituye un resultado que no puede sustituirse por el cumplimiento de formalismos carentes de eficacia en tal sentido –lectura por parte del Sr. Notario, etc.-.        

                 Al parecer, la mayoría de las entidades han incumplido prácticamente todos y cada uno de los requisitos referidos en la promoción y suscripción de los préstamos hipotecarios en los que han incluido cláusulas suelo

Manuel García Orellana. Abogado en Firma-Abogados.