Ley antidesahucios

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Abogado de Cazorla

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ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY ANTIDESAHUCIOS:

 

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

BOE 116/2013, de 15 de mayo de 2013.

 

            La entrada en vigor de esta nueva normativa, viene a recoger parte de los reclamos sociales, en orden a proteger a aquellas personas, deudores hipotecarios, que debido a la crisis, han visto alterada su situación económica y patrimonial, por lo que no pueden hacer frente al pago corriente de su deuda hipotecaria, enfrentándose, en este caso, a un procedimiento de ejecución hipotecaria que terminaría con el desalojo de su vivienda habitual.

 

            Esta Ley viene a reforzar el marco de protección a aquellos deudores especialmente vulnerables. Cuenta con sus defensores y detractores, quienes opinan que este es un marco legal adecuado para salvaguardar aquellos intereses dignos de protección, por contra, quienes la encuentran insuficiente e injusta al no haberse respetado las peticiones de la iniciativa legislativa popular. En cualquier caso, todo aquello que venga a poner freno, en mayor o menor medida, al drama social de miles de familias que se enfrentan al desahucio de lo que constituye su morada, bienvenido sea.

 

            Estructura de la Ley y novedades más significativas:

 

CAPITULO I: Suspensión inmediata por un periodo de dos años, desde la entrada en vigor de la ley, de los desahucios de aquellas familias que se encuentren en una situación especial de vulnerabilidad.

 

            La suspensión de los lanzamientos afecta a aquellas personas o familias que cumplan dos tipos de requisitos:

 

1.- Supuestos de especial vulnerabilidad.- Las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.

 

2.- Circunstancias económicas.- Los ingresos familiares no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Este límite se eleva respecto de unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes. Además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, así como que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar y que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma

 

CAPITULO II: Se introducen mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de Ley Hipotecaria , Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo

 

            Resultan de especial relevancia las siguientes modificaciones:

 

-          Para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago, prohibiéndose la capitalización de estos intereses.

 

-          En caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de esta forma se permite que el principal deje de devengar intereses.

 

-          En la venta extrajudicial, ante Notario, se introduce la posibilidad de que éste pueda advertir a las partes de que alguna de las cláusulas del contrato puede considerarse abusiva, así como a suspender el curso del procedimiento, cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez competente el carácter abusivo de dichas cláusulas.

 

-          Intensificación de la protección al deudor hipotecario en aquellos supuestos de préstamos hipotecarios en los que se estipulen cláusulas suelo y techo, así como, aquellos que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés.

 

CAPITULO III.- Se incluyen modificaciones legislativas para dar cumplimiento a la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, por la que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993. Entre las medidas mas significativas recogidas en este capítulo destacamos las siguientes:

 

-          El deudor hipotecario podrá alegar, como causa de oposición, en un procedimiento ejecutivo, que la escritura del préstamo hipotecario contenga cláusulas abusivas. No obstante, el Juez también podrá apreciar de oficio, las cláusulas que pudieran considerarse abusivas, poniéndolo en conocimiento de las partes. En este caso el Juez podrá decretar la improcedencia de la ejecución, o en su caso, su continuación sin aplicación de aquellas cláusulas que se consideraban abusivas.

 

Indudablemente, esta es una de las novedades legislativas que tendrá mejor acogida entre la sociedad, particularmente entre aquellos deudores hipotecarios, que veían mermados y limitados sus derechos y garantías en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Tal como estaba previsto con anterioridad a la entrada en vigor de esta nueva normativa, el deudor nunca podría alegar como causa de oposición, en un procedimiento de ejecución hipotecaria, que el título o préstamo hipotecario contuviera cláusulas abusivas, obligando al deudor, en estos casos, a acudir a otro tipo de procedimiento, declarativo, que no suspendería el curso de la ejecución y que con total probabilidad cuando concluyera, el deudor hipotecario habría sido desalojado ya de su vivienda habitual.

 

-          En caso de ejecución de vivienda habitual, las costas que se reclamen al deudor, en ningún caso podrán ser superiores al 5% de la cantidad que se reclame.

 

-          Cuando, tras un proceso de  ejecución hipotecaria y habiéndose adjudicado el acreedor el bien hipotecado, aún quedara deuda por pagar, se podrá condonar parte del pago de la deuda, es decir, se establecen quitas del 35% y el 20% de la deuda.

 

-          Se permite que el deudor participe en una posible revalorización futura de la vivienda ejecutada, es decir, en caso de que durante los diez primeros años se proceda a la venta de la vivienda, la deuda que aún quedara pendiente de pago, se verá reducida en un 50%, respecto a la plusvalía obtenida con tal venta.

 

-          En los procedimientos de subasta de vivienda habitual, si la subasta concluye sin ningún postor, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien, en concreto se eleva del 50%, hasta un máximo del 70%, lo que se traduce en un beneficio con efectos económicos o de disminución de deuda, para el deudor hipotecario.

 

-          El valor de tasación a efectos de subasta no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente, no existía ningún límite

 

CAPÍTULO IV.- Modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas.

            Entre sus disposiciones finales incluye aquellas medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

 

 

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