Nulidad "Clausula Suelo" y "Clausula de gastos"

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Es muy habitual en las escrituras de préstamo hipotecario suscritas por nuestros clientes hace años encontrarse ambas clausulas, de manera que podemos reclamar la nulidad de las dos clausulas en el mismo procedimiento judicial. Lo primero que debemos hacer cuando un cliente viene al despacho, y no ha presentado la reclamación extrajudicial, es redactar y presentar la reclamación a la Entidad Bancaria, agotando de esta forma las posibilidades de llegar a un acuerdo extrajudicial. El Banco tiene tres opciones: o bien procede a la devolución de las cantidades, o bien no contesta a la reclamación o bien desestima la reclamación por entender que las cláusulas cumplen con los requisitos que establece la Ley. En este último caso no nos quedará otra opción que iniciar el procedimiento judicial ordinario ejercitando la acción de nulidad de condiciones generales de contratación y solicitando, a su vez, que al Banco la devolución de las cantidades percibidas indebidamente.

Los objetivos que perseguimos en el procedimiento judicial son tres:

-          En primer lugar, que se declare de nulidad de las cláusulas por no superar el doble control de transparencia.

-          En segundo lugar, que se condene a la entidad bancaria a la devolución de las cantidades cobradas indebidamente por aplicación de ambas cláusulas más los intereses de las cantidades abonadas de más desde el momento de su pago hasta su devolución por aplicación del tipo de interés legal del dinero.

-          En tercer lugar, que se condene en costas al Banco, lo que supondría que la Entidad Bancaria tendría que asumir los costes que le ha supuesto al cliente iniciar el procedimiento judicial, que serían las minutas del Abogado y del Procurador, y en caso de que se hubiera contratado a un perito para realizar los cálculos de las cantidades cobradas indebidamente por la Entidad bancaria, este coste también podría incluirse.

En los últimos juicios a los que he asistido me he encontrado en la tesitura de tener que modificar una de las peticiones realizada en el escrito de demanda, que es la solicitud de la devolución del 100% de la factura de Notaria, debido a que desde la fecha de presentación de la demanda, (normalmente finales del año 2017 o principios del 2018), se han dictado Sentencias posteriores por el Tribunal Supremo, las cuales han cambiado el criterio inicial del Tribunal Supremo establecido en la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre. Entre estas sentencias destacamos la número 44/2019 de 23 de enero, que viene a establecer lo siguiente en relación a la imputación de los gastos:

-          Los gastos de Notaría, el Tribunal Supremo entiende que deben ser abonados por mitad, 50% la Entidad Bancaria y el otro 50% el consumidor, al interesar la intervención notarial a ambas partes, debiendo, por ello, distribuirse por mitad los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario. El interés del prestamista es obtener un título ejecutivo y un documento que le permita la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que quede válidamente constituida, mientras que el interés del prestatario radica en la obtención del préstamo que, por contar con garantía hipotecaria, se concede a un tipo de interés habitualmente más bajo que el que se establece en los préstamos sin esa garantía.

-          En cuanto a los gastos del Registro de la Propiedad, el Tribunal Supremo establece que deben ser abonados por el Banco prestamista, al inscribirse la garantía hipotecaria a su favor y en virtud de lo establecido en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad y que establece, en la Norma Octava de su Anexo II, apartado 1º, lo siguiente: “Los derechos del Registrador se pagará por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documentos, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado.”

-          Por último, en relación con los gastos de gestoría o gestión, no existe una norma legal o reglamentaria que atribuya su pago al prestamista o al prestatario, no precisando las gestiones derivadas de la formalización del préstamo hipotecario el  nombramiento de un gestor profesional. Sin embargo, el Real Decreto Ley 6/2000, de 23 de junio, sobre Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, da por supuesta la prestación de este servicio en su artículo 40, que establece la obligación de ponerse de acuerdo en el nombramiento de un gestor, considerando el incumplimiento de esta obligación como una infracción de lo preceptuado en el párrafo segundo del artículo 48 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de Entidades de Crédito. Ante esta situación, el Tribunal Supremo entiende que cuando se ha recurrido a los servicios de un gestor, esas gestiones realizadas se hacen en interés o beneficio de ambas partes, por tanto, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.

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