¿Puede una comunidad vender o alquilar un elemento común?

Antes de entrar en las posibilidades de la comunidad de propietarios de vender o alquilar elementos comunes, vamos a definir que es un elemento común, el código civil en su artículo 396  hace una enumeración muy amplia de lo que puede ser considerado elemento común no obstante dicha enumeración no es cerrada.

Artículo 396

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles."

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Una  vez sabemos lo que es un elemento común  una de las posibilidades que tiene una comunidad de propietarios para obtener ingresos es vendiendo o alquilando dichos elementos , para la venta de los mismos se requiere  unanimidad de  los componentes de la junta de propietarios  que a su vez deben representar la totalidad de cuotas de participación, es lo que se define como mayoría doble.

Artículo 17 ley 49/1960

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1.ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Cuando se  produzca la venta de dichos elementos comunes se deberá inscribir en las escrituras además de modificar el coeficiente de participación del resto de comuneros, otra problemática que deberá hacer frente la comunidad una vez realice esta operación serán las diferentes obligaciones fiscales que nazcan a causa de la venta.

Otra opción para poder generar ingresos  para la comunidad sería alquilar dichos elementos, la ventaja frente a la venta es que las mayoría exigida es menor 3/5 de propietarios asistentes y de la cuota de participación siempre y cuando  dicha zona no tenga asignado un uso especifico y  no se provoque una alteración sustancial, si este fuera el caso la cosa volvería a complicarse y se necesitaría nuevamente unanimidad.

Artículo 17 ley 49/1960

"El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere."

Estos mecanismos  pueden ser muy útiles y beneficiosos para comunidades de propietarios los cuales a causa de la crisis pueden haber visto mermadas considerablemente sus ingresos y mediante estas medidas pueden sacar unos financiación alternativa, no obstante debemos tener en cuenta que en caso que  lo que se vaya alquilar fuese un elemento común como vivienda habitual se deberán tramitar otros permisos, aparte de la cédula de habitabilidad.

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