¿Qué hacer frente a una Ejecución Hipotecaria?

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Recomendaciones legales para familias y particulares que sean demandados por una entidad bancaria a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria respecto a su vivienda habitual.

Muchas familias han visto reducidos sus ingresos de manera drástica en los últimos años, a raíz de haber perdido su empleo, su negocio, o incluso el derecho a la prestación de paro o de todo subsidio. En nuestro país, la mayor parte de las familias vive en régimen de propiedad en una vivienda cuya compra financiaron con un préstamo hipotecario.

La imposibilidad de seguir haciendo frente a la cuota del banco ya sea por parte de los deudores titulares de la hipoteca, o incluso por parte de los avalistas (generalmente padres y hermanos) ha llevado a ponerlos frente a demandas de ejecución hipotecaria presentadas por los bancos ante los tribunales.

Erróneamente muchas personas creen que llegado ese momento está todo perdido, que no hay ya nada que hacer, que lo que pudo hablarse con el banco de nada sirvió, y que la vivienda será embargada. Por tanto, recibida la notificación de la demanda judicial, se adopta en muchas ocasiones la "estrategia del avestruz": Se ignora el procedimiento judicial, no se nombra abogado, no se negocia con el banco, y dejan de buscarse soluciones... a la espera de que un día acabe llegando la orden de desalojar la vivienda.

Esta postura es siempre errónea.

Los abogados que nos dedicamos a la defensa del deudor hipotecario hemos descubierto (y abierto también) muchas alternativas legales que antes se ignoraban. Gracias a la influencia del ordenamiento europeo en nuestra legislación y jurisprudencia, hemos logrado reducir el impacto a las familias demandadas, y a veces incluso desviarlo y pararlo.

Las entidades financieras presentan muchas demandas de ejecución hipotecaria en la actualidad. En bastantes ocasiones con vicios de forma, con fallos de técnica legal, con errores de documentación adjunta e incluso de cálculo. Demandas cuyas hipotecas incluyen intereses de demora abusivos, importes injustos en la cuantificación de las costas, clausulas suelo, de vencimiento anticipado, de garantía de saldo... clausulas abusivas y anulables, e incluso presentadas por entidades financieras diferentes de aquellas que firmaron en su momento la hipoteca pero que ya no existen, o que han sido absorvidas por bancos mayores. Y muchas veces, también sin justificar documentalmente esa cesión de las hipotecas en la demanda, lo cual puede llevar a que se considere ineficaz la demanda por no haber aportado la documentación necesaria que justifique su legitimación activa para presentar una demanda por parte de una hipoteca que firmó otro banco.

Incluso cuando todos estos detalles han sido cuidados, también es necesario ver si la garantía de los avalistas era total o limitada a un porcentaje del capital que se prestó. Es necesario conocer el valor por el que se adjudicará el banco la vivienda si la subasta resulta desierta (lo más habitual), y en qué porcentaje del valor de tasación, si constituía o no vivienda habitual del demandado...

Pues con todas esas herramientas se pueden lograr resultados muy favorables para los demandados, incluso aún cuando no se pueda evitar el avance de la ejecución hipotecaria pero sí retrasándolo, y así ganando tiempo para la reactivación del préstamo si fuera posible o para lograr un acuerdo extrajudicial interesante (renegociación del préstamo, subrogación a terceros, dación en pago, cesión en alquiler social), o sencillamente ganar un tiempo considerable para que la familia pueda seguir viviendo en el inmueble llegando a suspender el lanzamiento incluso durante algunos años.

Por ello lo mejor que puede hacerse cuando se recibe una demanda de ejecución hipotecaria es buscar un abogado de derecho hipotecario. Muchos especialistas estamos actualmente ofreciendo defensa legal en estas materias por presupuestos muy económicos, que siempre compensarán -incluso en el peor de los casos- al resultado que tendríamos de dejar trabajar sólo al banco en el juzgado, que si no tiene oposición, logrará finalizar la ejecución muchísimo tiempo antes y en una condiciones de deuda quizás injustas y sin duda siempre más graves.

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