¿Qué hay que mirar para comprar una casa?

Enhorabuena! Tras mucho buscar has encontrado el piso que buscabas y estás preparado para realizar una de las mayores inversiones de tu vida, pero… ¿¿Qué es necesario saber antes de comprarlo??

1.- Descripción

¿Qué? Puede parecer una perogrullada, pero lo cierto es que la primera cuestión a analizar cuando se desea adquirir un inmueble es la descripción del propio inmueble.

¿Cómo? La descripción del inmueble debe verificarse en dos sitios distintos: en el Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple y en el Catastro. En el Registro de la Propiedad encontraremos una descripción en palabras del inmueble, con expresión de su cabida y linderos. En el catastro encontraremos un plano del inmueble, con su ubicación y superficies.

¿Por qué? En primer lugar, porque en la escritura de compraventa únicamente se identificará la finca mediante su descripción registral, y ése será el objeto de la compraventa.

Por ejemplo: puede que hayamos visto una casa con trastero y garaje, pero que la descripción de la finca registral haga únicamente referencia a un piso. En este caso, trastero y garaje serán fincas independientes que también deberán ser incluidas en la escritura ya que, de lo contrario, no las estaríamos comprando.

Además, es importante verificar que la situación jurídica y la realidad concuerdan: puede que la realidad y el Registro de la Propiedad apunten a superficies distintas, o puede que en el Registro no conste la edificación que hemos visto, o conste con una superficie distinta. Todas ellas son deficiencias que es necesario detectar cuanto antes para intentar subsanarlas con anterioridad de la compra. Asimismo, pueden ser un indicio de que se han realizado obras ilegales.

2.- Titularidad

¿Qué? Verificar la titularidad del inmueble es asegurarnos de que quien nos va a vender es efectivamente propietario del inmueble, por lo que necesitará tener un título de propiedad.

¿Cómo? Se puede confirmar la titularidad de un inmueble en el a través de una nota simple del Registro de la Propiedad.

No obstante, en ocasiones puede suceder que en el Registro de la Propiedad aparezca un titular distinto, lo cual no implica que el vendedor no sea propietario. Puede deberse a que nuestro vendedor no ha inscrito su título (compraventa, herencia, etc.) y el inmueble continúa apareciendo a nombre del anterior titular. Por ello siempre es recomendable pedir al vendedor una copia de su título de propiedad.

Adicionalmente, en el título pueden aparecer otras cuestiones que pueden afectar a nuestro derecho de propiedad y que no han sido inscritas en el registro.

¿Por qué? Porque únicamente el propietario de un inmueble (o persona apoderada expresamente por él para realizar la venta) es quien tiene capacidad jurídica para transmitirlo.

En caso de otorgar la escritura de compraventa directamente, el notario verificará este extremo, pero en caso de formalizar acuerdos previos (contrato de arras, opción de compra, etc.) es necesario verificarlo antes de la firma de cualquier documento.

3.- Cargas y gravámenes

¿Qué? Se denominan bajo el nombre de “cargas y gravámenes” todos aquellos derechos de terceros que afectan a una finca, tales como hipotecas, embargos, servidumbres, etc.

¿Cómo? Se puede confirmar su existencia mediante la consulta de la nota simple de la finca, obtenida del Registro de la Propiedad.

¿Por qué? Las servidumbres pueden hacer que el adquirente de la finca tenga que tolerar determinadas actuaciones por terceros (paso de vehículos, cableado, vistas, etc.), mientras que la existencia de hipotecas o embargos hacen que la finca sea responsable del pago de los importes señalados. Si se adquiere una finca y no se cancelan las cargas, la finca sigue respondiendo de las deudas, por lo que puedes quedarte sin ella.

4.- Comunidad de propietarios

¿Qué? Si el inmueble es una vivienda o local en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, es conveniente verificar, al menos, (i) la situación de pagos de las cuotas de comunidad y (ii) la existencia de acuerdos que aprueben derramas extraordinarias. Asimismo, siempre es conveniente (iii) solicitar y revisar los estatutos del inmueble.

¿Cómo? Respecto de (i) la situación de pagos, en el momento de la firma de la escritura se debe acompañar un certificado emitido por el secretario de la Comunidad de Propietarios con el visto bueno del presidente, en el que se informe de la existencia de cuotas pendientes.

Por lo que se refiere a (ii) la existencia de derramas extraordinarias, es conveniente confirmarlo con el administrador de la finca y/o con el presidente de la comunidad.

Por último, (iii) los estatutos se pueden solicitar al administrador, al presidente de la comunidad o solicitar una certificación de la inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad.

¿Por qué? (i) Los inmuebles en régimen de propiedad horizontal responden del pago de las cuotas de comunidad de la anualidad en curso y las tres anteriores. Por tanto, si se compra una vivienda cuyo propietario no ha abonado los gastos comunes, el nuevo adquirente deberá hacer frente a la deuda.

(ii) La verificación de la existencia de acuerdos en junta que aprueben derramas extraordinarias es aconsejable porque puede suponer que debas hacer frente a unos gastos extraordinarios que desconocías. Desde la compra de la vivienda, el nuevo propietario es el único responsable de los pagos futuros (aunque se trate del pago aplazado de obras ya realizadas), por lo que es muy importante conocer si existe alguno que pueda afectarnos.

(iii) Por último, los estatutos pueden contener previsiones que nos afecten directamente como por ejemplo, el uso de elementos comunes (jardines, piscina, balcones) o la posibilidad de hacer obras.

5.- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

¿Qué? Es necesario verificar que se ha pagado en su totalidad el IBI correspondiente al inmueble durante las cuatro últimas anualidades (y la que se encuentra en curso).

¿Cómo? La forma más rápida de acreditarlo es que el vendedor aporte copia de dichos recibos. Si el vendedor no encuentra los originales y tenía domiciliado el pago, puede pedir una copia en su banco. En caso de que lo anterior falle, puede solicitarse al Ayuntamiento que emita un certificado sobre el estado de pago del IBI, aunque algunos Ayuntamientos no lo emiten.

¿Por qué? El IBI es un impuesto que tiene “afección real”. Esto significa que el inmueble queda “afecto” al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la anualidad en curso y las cuatro anteriores. Así, en caso de que haya deudas correspondientes a ese período, Ud. puede verse obligado a tener que abonarlas, ya que de lo contrario la Administración Tributaria podría vender la finca para cobrar dichas cantidades.

6.- Urbanismo:

¿Qué? Es aconsejable verificar la situación urbanística de la vivienda, especialmente cuando se trata de un chalet o una casa de campo. En estos casos, no solo es aconsejable confirmar que tiene licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad), sino verificar también la situación urbanística de la finca.

¿Cómo? Si el vendedor de la finca no puede facilitarnos la documentación, se puede consultar en el Ayuntamiento correspondiente la situación de licencias del inmueble, así como la situación urbanística actual.

¿Por qué? La licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) confirmará que el inmueble reúne las condiciones necesarias para su habitabilidad. Por su parte, también podremos confirmar el historial de licencias del inmueble, y de él deducir la realización de obras ilegales en la finca.

Por su parte, confirmar la situación urbanística de la finca nos permitirá saber exactamente si esa ampliación que queríamos realizar o esa piscina que echamos de menos son se pueden hacer dentro de la legalidad.

7.- Contratos:

¿Qué? Es habitual suscribir algún tipo de contrato privado (arras, opción de compra) antes del otorgamiento de la escritura ante notario. En ellos, el comprador manifiesta su intención de comprar el inmueble y entrega un importe a cuenta.

¿Cómo? Si ha encontrado el piso a través de una inmobiliaria, lo más seguro es que la inmobiliaria le dé a firmar un documento estándar que puede no recoger todas las cuestiones detectadas.

¿Por qué? Estos contratos ya suponen compromiso entre las partes y el desembolso de una cantidad importante de dinero. Por ello, es importante asesorarse bien antes de la firma de los mismos y, si es posible, contar con un abogado que los redacte defendiendo nuestros intereses. La firma de estos documentos compromete jurídicamente a las partes, y una firma sin precauciones puede hacer que te quedes sin dinero o sin casa (¡o sin ninguno de los dos!).

En cualquier caso, ten en cuenta que estas cuestiones básicas han sido redactadas de forma general para ser aplicables a varios supuestos, y que en ningún modo sustituyen a la siempre aconsejable revisión por un experto. En nuestro siguiente post analizaremos los distintos profesionales que pueden llegar a intervenir en una compraventa, y el alcance de su actuación, para poder determinar a quién debemos dirigirnos para las distintas cuestiones que puedan surgir.