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Liquidacion de gananciales hecha y el inmueble sin vender tras 12 años

Hola muy buenas.
Quisiera hacerle una pregunta para que me orientara. Hace 12 años que me divorcié y en el convenio regulador había un apartado que indicaba que hacíamos liquidación de gananciales, con un reparto al 50%. Se incluía la casa para cuando se vendiera en el futuro. Dicha vivienda (también adquirida en régimen de gananciales) que se quedaba la madre en usufructo hasta que nuestra hija fuese mayor de edad, y luego se pondría a la venta. Esa fecha ya pasó y la casa no se ha podido vender por la crisis. Ahora quiero comprarle su 50% y hemos llegado a un acuerdo de precio. Mi pregunta es: supongo que el trámite se hará ante un notario, ¿Aún puedo compensarle su mitad de la casa con las ventajas económicas de la liquidación de gananciales? o ¿Es una compraventa normal con todos los impuestos habituales? Gracias de antemano.

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Abogado trafico Granada - José Ramón Galindo Clares
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La mejor opción es la extinción de condominio por un menor coste fiscal que una compraventa:

La diferencia básica es que sólo hay que tributar por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados en la parte del AJD, que dejará el pago de impuestos en un 1,5% (el 1% más los gastos del notario dependiendo de tu Comunidad autónoma). Porque el artículo 32 del RD 828/1995 establece que : "Tampoco motivarán liquidación por la modalidad de «transmisiones patrimoniales onerosas» los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio o del cambio de su régimen económico, cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio".

En caso de comprar el 50% de la vivienda habría que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía en función de cada comunidad autónoma entre un 6% y un 10%.

Si hubiera préstamo hipotecario, es el banco el que ha de autorizar cualquier modificación como sería quitar a un titular o avalista.

Finalmente respecto al IRPF: dos ex-esposos se adjudican cada uno el 50% de la vivienda que valoran según el valor catastral en 120.000 euros. Al cabo del tiempo su ex-esposa le vende a usted su parte. Si lo hace por los 60.000 euros no tendría que tributar, ya que no habría exceso sobre el valor de adjudicación declarado. Sin embargo, si recibe más de esa cantidad sí que tendría que pagar por ese exceso.

En todo caso, debe consultar a un abogado especializado en temas tributario . Yo
no soy especialista en temas de impuestos sólo en derecho civil.

Esta respuesta es orientativa y no supone un dictamen jurídico ya que el profesional no dispone de toda la información del caso. Para completar la información, por favor contacte con este Abogado
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Salvador & Co Abogados

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8.31

Abogado de Granada especializado en Derecho Civil

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Buenas tardes Manuel,

En lugar de acudir al notario y firmar una escritura de compra-venta mediante la cual uno de los titulares transmite su 50% del piso a la otra, se pacta una extinción de condominio (con unos costes fiscales mucho menores). La parte que cede su parte suele ser compensado económicamente por el titular que adquiere la plena propiedad del bien inmueble.
Impuestos:
Tributa por Actos Jurídicos Documentados, aplicando entre un 0,5% y un 1% (según la CC.AA.) sobre el valor real de los bienes adjudicados.
Si la persona que cede su proindiviso recibe más dinero de lo que vale su parte, deberá tributar por ese incremento de patrimonio en el IRPF.

El principal problema viene en que se puede pactar que uno de los dos adquiera el 100% del inmueble, pero ello no obliga a la entidad financiera acreedora.

Para cualquier duda no dude en contactar con nosotros.

Salvador&Co Abogados

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ABOGADO MEDIADOR CIUDAD REAL antonio j. almarza - coordinador de ad cordis
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Buenas tardes Manuel.

Efectivamente como apunta en principio es una compraventa normal de un inmueble que como tal se debe formalizar ante notario en escritura pública.

Comenta usted que ha llegado a un acuerdo respecto del precio por lo que entiendo que en ese acuerdo hasta el momento no se ha tenido en cuenta las ventajas económicas a que hace referenciay que yo en cualquier caso desconozco.

Lo oportuno sería renegociar con su ex-esposa para que en vez de una compraventa realice una escritura de extinción del condominio de la vivienda que quizá le resulte fiscalmente más atractiva.

En todo caso tenga en cuenta la liquidación del impuesto de plus valía que le correspondería abonar al ayuntamiento para plantear una minoración de la cuota.

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Abogado Familia Motril Caracuel Abogados

Abogado Familia Motril Caracuel Abogados

7.5

Abogado de Motril especializado en Derecho de Familia

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Para ajorrarse el dinero de notaría y de los impuestos de transmisiones patrimoniales y plusvalía, le aconsejo:
Presentar una demanda de modificación de medidas, en la cual se adjudica usted el pleno dominio de la vivienda, estableciendo la forma de compensación que estimen por conveniente, y atribuyéndose usted el uso y disfrute integro de la vivienda.-
Al hacerlo a través del juzgado, se ahorra los precitados gastos.-
Reciba un cordial saludo.-

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