Consultas habituales en contratos de alquiler

Cuestiones generales:

¿Quién es quién?

A veces la terminología legal confunde. Con lo fácil que es decir alquiler, dueño o propietario, inquilino… Los documentos legales a menudo son complejos y pueden hacer que se confundan términos entre sí o que sea difícil tener claro a qué se refiere una cláusula o expresión concreta.

Los términos básicos en estos contratos son alquiler- arrendamiento, arrendador- dueño y arrendatario- inquilino. El importe del alquiler es la renta.

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento?

El arrendamiento -alquiler- de viviendas está regulador en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el caso de el propietario que alquila su casa -arrendador- sea un particular, la duración será de cinco años. Si es una persona jurídica (una empresa, como una inmobiliaria, por ejemplo) será de siete.

Una vez finalizado ese plazo, se renueva de forma de forma automática y anual en ambos casos hasta un máximo de tres años. Si cualquiera de las partes no tiene interés en continuar el arrendamiento, debe notificárselo a la otra y es conveniente hacerlo por escrito y de forma fehaciente.

Si soy el arrendador

¿Puedo entrar en la vivienda mientras está alquilada?

Rotundamente NO. En ningún caso el propietario puede acceder a la vivienda “para echar un ojo” y ver cómo está su casa. De hechos, si se hace, se comete un delito muy grave de allanamiento de morada. Siempre es necesario que el inquilino permita el acceso a la vivienda.

Si es necesaria la entrada para realizar obras de mejora o reparaciones, debe informarse a la otra parte por escrito y del motivo y acordar conjuntamente cuándo acceder. Si el arrendatario no autoriza la entrada del propietario y los técnicos, tendrá que hacerse cargo de reparar esos daños.

¿Quién tiene que pagar IBI, cuotas de comunidad, suministros?

El propietario es quien tiene la obligación de pagar el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y las cuotas de la comunidad de propietarios (como su propio nombre indica…), pero es habitual que se repercuta ese importe al arrendatario.

Respecto a los suministros, lo más común es su importe no esté incluido en el precio que se acuerde de la renta. Tanto la luz como el agua o cualquier otro puede estar a nombre del arrendador o el arrendatario, pero lo más conveniente es que sea a nombre del arrendatario, ya que es quien está haciendo ese uso, para poder modificar las tarifas si le conviene, contratar con otra compañía o gestionar cualquier trámite de forma directa, sin necesidad de depender del propietario.

Para alquilar mi casa, ¿tiene que tener electrodomésticos o muebles?

No, la vivienda se puede alquilar amueblada o vacía. De hecho, hay quien tiene muebles propios y le interesa alquilar una casa vacía para poder tener sus muebles y al revés, quien busca casas amuebladas.

En el caso de que la casa se alquile amueblada, es muy recomendable hacer un inventario de todo lo que haya. Lo mejor (y más práctico) es hacer fotografías a todas las estancias y concretar lo máximo posible qué hay: marca, estado…

¿Quién tiene que pagar las reparaciones?

Las pequeñas reparaciones que son consecuencia del uso o desgaste habitual son a cargo del arrendatario. Igual ocurre en los casos en que una avería o deterioro se deba a un mal uso. Por el contrario, cuando un electrodoméstico se estropea por su antigüedad, debe repararlo o reponerlo el arrendador.

Para evitar sorpresas y problemas, lo mejor es incluir en el contrato el reparto que se quiera hacer de las reparaciones.

¿Tengo que pintar la casa antes de que empiecen a vivir en ella los inquilinos?

No, no es obligatorio, pero si se pinta, se reforma o se lleva a cabo cualquier mejora es conveniente reflejarlo en el contrato para que cuando el alquiler finalice, se tenga en cuenta en qué estado ha quedado y si hay que volver a reparar o pintar, a cargo del arrendatario.

¿Puedo hacer obras de mejora si mi casa está alquilada?

Sí, siempre que esas obras no se puedan realizar cuando el contrato finalice. Para ello es obligatorio comunicarlo por escrito al menos tres meses antes del inicio informando de su duración, fecha de comienzo y parte de la vivienda que a la que afectarán las obras.

El arrendatario podrá dar por finalizado el contrato en el plazo de un mes desde la notificación de las obras, y el alquiler continuará durante dos meses más desde esta notificación sin que las obras puedan empezar en ese plazo. Si el arrendatario decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta y a una indemnización de los gastos que le causen las obras.

Si no me pagan el alquiler, ¿puedo cambiar la llave?

Rotundamente NO. De hecho, si se hace, se está cometiendo un delito de coacciones. La vivienda es un derecho y, por ello, está protegida por la ley.

En el caso de que el inquilino no pague, lo primero es requerirle mediante un burofax para que pague en un plazo el total que deba, informándole de que en caso contrario se iniciará un procedimiento judicial. Si no lo hace, es necesario presentar una demanda en la que se podrá solicitar la cantidad que deba y el desahucio.

Si necesito la casa para mí, ¿puedo rescindir el contrato?

Sí. Si el arrendador necesita la vivienda para él mismo, o incluso para su cónyuge o familiares de primer grado, puede informar al inquilino de esa necesidad y el motivo, y dar el plazo que la ley marca para que finalice el contrato y pueda retirar sus pertenencias.

Si el contrato ha finalizado y el inquilino no se va, ¿qué puedo hacer?

En este caso, habrá que solicitar al Juzgado que le eche con una demanda de desahucio, para la que es necesario que intervengan abogado y procurador. Si debe alguna cantidad, se le puede reclamar en esa misma demanda.

Si soy el arrendatario

¿Puedo hacer obras en la casa?

Solo si tienen el consentimiento por escrito del arrendador. En el caso de que se hagan sin él, el propietario podrá rescindir el contrato e incluso exigir que se repongan las cosas al estado anterior a las obras. Es decir, si por ejemplo se quita un tabique para unir dos estancias sin que el arrendador lo autorice, cuando el alquiler finalice, puede exigir al arrendatario que vuelva a levantar ese tabique.

¿Puedo alquilar una habitación de la casa que yo he alquilado?

Sí es posible, siempre que el contrato contemple la posibilidad. El alquiler de esa habitación finalizará en el momento en que finalice el contrato principal, si no ha finalizado antes. Por ejemplo, si quedan 2 años y medio para que acabe mi arrendamiento y alquilo una habitación, esa persona como máximo podrá estar en la vivienda esos dos años y medio, pero si el contrato de subarriendo establece un año, será esa la duración.

¿Pueden subirme el importe de la renta?

La renta se podrá actualizar en la fecha en que se cumpla cada año de la duración y según se haya acordado en el contrato. Esa subida puede ser un porcentaje fijo que se haya acordado o un índice de referencia, como el IPC.

¿Puede negarse el dueño a devolverme la fianza?

Sí, siempre que se hayan causado daños o desperfectos que haya que reparar. No es aconsejable no pagar el último mes del arrendamiento con la intención de que se cobre de la fianza, salvo que el arrendador esté de acuerdo y se confirme por escrito. La fianza puede reclamarse cuando haya transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

¿Cuándo puedo rescindir el contrato?

Una vez que hayan transcurrido seis meses desde el inicio del contrato, notificándolo con una antelación de 30 días. Es importante revisar el contrato para comprobar si se ha acordado el pago de una penalización de un mes de renta por cada año que reste por cumplir.

Un último consejo importante:

La regulación de los arrendamientos se modifica muy a menudo, por lo que es más que aconsejable consultar con un experto la situación concreta que se dé para asegurarse de que se actúa de la mejor manera en cada caso.