Arrendamientos Urbanos

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Abogado de Cazorla

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Modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 4/2.013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

 

Se ha publicado en el BOE con fecha 5 de junio de 2013 la Ley 4/2.013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el día siguiente a su publicación. Se modifican determinados aspectos que configuraban el régimen jurídico de los Arrendamientos Urbanos, en lo que se refiere fundamentalmente a los Arrendamientos de Vivienda, buscando flexibilizar el contrato, dando más peso a la voluntad de las partes a la hora de establecer determinados pactos que regulen la relación arrendaticia.

 

Su aplicación será para contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de junio de 2013  y, las principales y más destacadas modificaciones son las siguientes:

 

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA:

 

-         En primer lugar y, en cuanto al régimen aplicable, como se ha indicado, hay un refuerzo de la libertad de las partes, pues prevalecerá la voluntad de éstas según los pactos que se establezcan en el contrato y, todo ello dentro del marco establecido en el Título II de la Ley. Con la antigua regulación la voluntad de las partes estaba en segundo lugar, primando lo establecido en el Título II de la Ley.

-         En cuanto a la duración y el plazo mínimo de los nuevos arrendamientos de vivienda, se reduce el límite legal de validez de un contrato de arrendamiento de vivienda, de la posibilidad de hasta 8 años con la regulación anterior, a 4 años. Así, la prorroga obligatoria de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda se reduce a 3 años, frente a los 5 años con la anterior regulación. Respecto a la prórroga tácita, ésta pasa de 3 a 1 año. En coherencia con el nuevo plazo mínimo, las fianzas no estarán sujetas a actualización durante los 3 primeros años (antes 5) y, si para duración superior.

-         Por otra parte el arrendador podrá recuperar la vivienda, sin la necesidad, como en la anterior regulación, de haberlo dejado estipulado en contrato y, una vez cumplido un año del mismo, siempre que sea para uso de vivienda permanente para si o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

-         Asimismo, el arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento, una vez cumplidos los 6 primeros meses del mismo siempre que lo comunique con 30 días de antelación. Anteriormente, para contratos con duración pactada de 5 años debía esperar a llegar a este plazo o en contratos de duración inferior al vencimiento de cada anualidad. En cualquier caso también cabe la posibilidad de pactar una indemnización en contrato por el desistimiento del arrendatario: “(…) por la que el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización” (Artículo 11).

-         Enajenación de la vivienda arrendada: solo en el caso que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador se subrogará en el contrato.

-         Compraventa de la vivienda arrendada: En caso de compraventa de la vivienda arrendada con contrato de alquiler vigente, el nuevo comprador podrá rescindir el contrato de arrendamiento a no ser que el mismo esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Con la antigua regulación el nuevo comprador se debía subrogar en el contrato de alquiler.

-         Otra modificación afecta a la actualización de la renta, hasta ahora sujeta a modificaciones sufridas por el Índice de Precios al Consumo. Esta posibilidad sigue abierta, pero serán las partes las que decidan sujetar la actualización de la renta a la variación que experimente el IPC, o por el contrario pueden decidir que dicha actualización quede sujeta a la variación de cualquier otro parámetro que libremente pacten en contrato. A falta de pacto expreso la actualización de la renta quedará sujeta a la variación del Índice de Precios al Consumo.

-         Reforma o rehabilitación de la vivienda a cambio de renta: El artículo 17 permite que haya pacto al respecto, es decir, que el arrendatario se haga cargo del acondicionamiento de la vivienda a cambio de un tiempo concreto de renta, determinando que la falta de cumplimiento de este compromiso sea igualmente causa de resolución.

-         Derecho de adquisición preferente: El art. 25, en contraste con el anterior, permite la renuncia de este derecho por el arrendatario, incluso en los tres primeros años del contrato.

-         Elevación de renta por mejoras. El cambio del art. 19 es solamente que podrá repercutirse las obras pasados los primeros tres años, pero se mantiene el hecho de que las partes pueden convenir lo contrario, es decir, no repercutir nunca. Lo que no cabe es que se convenga pagar durante los primeros tres años.

ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA:

-         Ampliación de causa de resolución para contratos uso distinto de vivienda: El art. 35 incluye como causa de resolución el apartado d) del art. 27.2, concretamente la realización de daños causados dolosamente u obras inconsentidas.

-         Quedan fuera de la regulación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, considerados en la misma como Arrendamientos para uso distinto de vivienda, los arrendamientos temporales con fines turísticos: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuanto esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

DESAHUCIOS:

 

-         Respecto a éstos, se agilizan los plazos y procedimientos judiciales para recuperar la vivienda en caso de impago de rentas, sin más exigencias que un previo requerimiento judicial o notarial. Se establece un plazo de 10 días para que el arrendatario abone la deuda.

 

 

 

 

 

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