Novedades de la Ley de Vivienda

La nueva Ley de la vivienda se ha publicado en el BOE el 25 de mayo y está en vigor desde el día siguiente para todos los contratos de arrendamiento que se firmen desde esa fecha. En ella se han introducido algunos cambios muy importantes que afectan a propietarios e inquilinos, que vamos a explicar a continuación.

Se da una nueva definición al concepto de grandes tenedores y establece que “a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa”. En resumen, serán grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas (las personas físicas o jurídicas que tengan menos de 5 serán pequeños propietarios) o más de 10 viviendas o con una superficie superior a 1.500m2 en zonas no tensionadas.

También se ha establecido el concepto de zona tensionada, que serán aquellas que cumplan al menos uno de los dos requisitos de carácter económico que se han acordado. La declaración de una zona tensionada dependerá de cada Comunidad Autónoma, con intervención del ayuntamiento del municipio en el que se estudie su declaración.

Se ha limitado la actualización anual de alquiler, que en adelante ya no podrá estar vinculada al IPC y afectará a todos los alquileres, que no podrán aumentar:

Más del 2% durante 2023 ni más del 3% en 2024. Para 2025 no se ha fijado un porcentaje, sino que se espera que se apruebe un nuevo índice de referencia que será de aplicación, más estable e inferior al IPC, aunque según dice la Ley “habrá excepciones”.

En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes o, en el caso de que no se incluya en el contrato, no podrá exceder de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.  

Las novedades que afectan de forma directa a cualquier propietario, gran tenedor o no, son la obligación de asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, que hasta ahora podían ser pactados entre las partes y asumidos por cualquiera de ellas. Para contratos preexistentes a la Ley que se renueven, se prohíbe que puedan incluirse nuevas cuotas o gastos que no estuvieran incluidos en el contrato anterior. El inquilino seguirá teniendo que asumir el pago de la fianza y la garantía adicional, si estaba incluida. También la prórroga extraordinaria por máximo un año para contratos de arrendamiento de vivienda habitual, debiendo el arrendador acreditar una situación de vulnerabilidad.

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