Obras en urbanizaciones privadas

INFORME JURIDICO

DESTINATARIO: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

ASUNTO: Solicitud al XXXXXXXXXXXXXXX por parte de la Sociedad Cooperativa de viviendas XXXXXXXXXXXX de puesta en comunicación con las autoridades públicas y empresas privadas competentes con el fin de proceder a la implantación de la red de gas natural para beneficio de este servicio por la solicitante y de colaboración económica para renovación del alumbrado público y servicio de buzonería ya instalada de dicha Urbanización Privada.

FECHA: 22 de junio de 2.012.

1.- ANTECEDENTES.

Con fecha 8 de mayo de 2.012 se produce el registro de entrada en el XXXXXXXXXX de dos cartas cuyo remitente resulta la Sociedad Cooperativa de Viviendas XXXXXXXXXXXXXXX.

En la primera de las comunicaciones, con nº de entrada XXX se hace constar por parte de dicha Cooperativa de Viviendas que siguiendo las directrices marcadas en la celebración de diversas reuniones del Consejo Rector de la misma y viniendo a representar, aproximadamente, un 40 % de la población del Municipio de XXX, existen, a día de la remisión del citado escrito, importantes carencias en las infraestructuras básicas de dicha Urbanización, cuyo problema básico se centra en la deteriorada y peligrosa situación de la red de alumbrado público.

En este sentido, solicitan de éste ayuntamiento y con la finalidad de proceder a la renovación o adecuación de la señalada red de alumbrado, su colaboración económica.

Por otro lado, se hace constar otra de las infraestructuras recientemente acometida por dicha Urbanización, consistente en la instalación de buzones pluridomiciliarios, solicitando igualmente para este caso la colaboración económica de éste Ayuntamiento.

A todos los efectos anteriores se aportan, como documentos adjuntos a dicha  comunicación escrita, presupuestos orientativos de la renovación de la red de alumbrado, elaborados por las empresas XXXX y XXXXX, así como  factura emitida por la mercantil XXXXcon ocasión de la instalación de 130 buzones en la antedicha Urbanización.

Por último, esta Cooperativa de Viviendas insta al Ayuntamiento al estudio y valoración por parte de ésta Corporación Local de este importante proyecto, que, entienden, redundará en  beneficio de todo el Municipio de XXXX.

En la segunda de las comunicaciones con registro de entrada de 8 de mayo de 2.012 y número 320, la mencionada Cooperativa de Viviendas hace partícipe al Ayuntamiento de la problemática existente respecto de la necesidad de implantación de la red de gas natural, indicando, que dicha cuestión había sido objeto de debate en sesión del Consejo Rector de la misma,  celebrada con fecha 25 de abril de 2.012, con indicación, asimismo, de la gran diferencia existente a niveles: técnico, económico y social, entre la situación de hace 40 años y la actual, lo que, a su juicio, y basando su petición en los importantes beneficios económicos y medioambientales que acarrea la instalación de la red de gas natural, implica, la necesidad de instalación de la misma, para lo cual, insta a este Ayuntamiento para su puesta en contacto tanto con las autoridades públicas competentes como con las privadas.

Indica, por último, el gran beneficio que para la totalidad del municipio implicaría la instalación de la solicitada infraestructura.

2.- OBJETO DE LA CONSULTA.

Se solicita que por este letrado, habida cuenta las comunicaciones indicadas, se dictamine la procedencia o no de la colaboración económica del Ayuntamiento de XXXX, tanto en la renovación del alumbrado de la Cooperativa de Viviendas XXX, como en la instalación de la red de gas natural como en la financiación de los buzones pluridomiciliarios para correspondencia ya instalados por la misma.

3.- NORMATIVA APLICABLE.

3.1.- Artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

3.2.- Artículo 46 del Real Decreto 2159/1978, del 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento Urbanístico.

3.3.- Letra g) del artículo 18 y 26 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.

3.4.- Artículos 40, 41 y 80 de la  Ley de 12 de mayo de 1956, sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana

4.- FUNDAMENTOS DE DERECHO.

A tenor de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1956: “1. Las personas privadas podrán formar Planes municipales, comarcales, especiales y proyectos de urbanización.

2. Si hubieren obtenido la previa autorización del Ayuntamiento, les serán facilitados por los Organismos públicos cuantos elementos informativos precisaren para llevar a cabo la redacción, y podrán ejercer en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la reducción del plan, con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.”.

En este sentido, nos encontramos pues ante un Plan Parcial de iniciativa particular denominado “Plan Parcial del los Polígonos números 6 y 7 Mendiondo-Unbe de Lauquiniz (Vizcaya)” y de fecha octubre de 1.969.

A este respecto, es reiterada la jurisprudencia relativa a este tipo de planes a los que les resultó de aplicación la citada Ley de 1956 y que entiende, en todo caso, que debido a la falta de recepción de la obras de urbanización por parte de la Corporación Local, ésta, en ningún caso quedará obligada a asumir los gastos de conservación de las mismas.

Entre otras, se refieren a  esta cuestión, la Sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 22 de diciembre de 2006 (La Ley 283445/2006), la Sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 9 de mayo de 2006 (La Ley 160/2006) y la sentencia dictada por la Sala tercera del Tribunal Supremo de fecha 18 de febrero de 2009 (La Ley 4721/1009), que dispone literalmente: “A) La URBANIZACIÓN000 tiene su origen en el Plan de iniciativa particular denominado "Plan de Ordenación Urbana para el Centro Turístico de la Puebla de Castro… el ámbito del URBANIZACIÓN000 quede sometido a un proceso de reurbanización integral… sin que se hubiera producido nunca cesión o aceptación alguna de la urbanización para el Ayuntamiento la que siempre ha funcionado como urbanización privada… Por ello solicitado (sic) por la recurrente que en el presupuesto general de la Corporación para el ejercicio del 2002 no se contempla inversión alguna destinada a la implantación y prestación de servicios municipales como son renovación de la red de abastecimiento de agua, recuperación del entorno de Castro, restauración de la iglesia de Santa María, señalización turística, hay que poner de relieve que al no existir dato alguno lo que incumbía probar al actor y no lo ha hecho, que permita concluir que ha existido cesión o aceptación alguna de la anterior urbanización por el Ayuntamiento demandado, por tanto éste no debe asumir los anteriores costes”.

Es por tanto evidente, que no resulta exigible a una Corporación Local la asunción de los gastos que lleve aparejada la conservación y/o reforma de las instalaciones que conforman la base infraestructural de una Urbanización de carácter privado, cuando este organismo público no pudo en su día constatar la veracidad e idoneidad de dichas obras y, por lo tanto, no existe acreditación de que las mismas cumpliesen con los requisitos exigidos por el citado Plan Parcial de Iniciativa Privada, que es precisamente al que también hace referencia el artículo 46 Real Decreto 2159/1978, del 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento Urbanístico.

En este sentido, entendemos, que al concurrir todos y cada uno de los requisitos en este artículo indicados, nos encontramos, sin lugar a dudas, ante un Plan Parcial de Iniciativa Privada, lo que provoca que lo anteriormente expuesto resulte de absoluta aplicación al supuesto de hecho que aquí nos ocupa.

Cuestión más importante aún si cabe, es la relativa a la acreditación de la titularidad privada de todos y cada uno de los elementos que conforman la Urbanización Privada de Unbe, véase: alumbrado, recogida de residuos, limpieza viaria, abastecimiento domiciliario de agua potable, alcantarillado, acceso a los núcleos de población, pavimentación de las vías públicas… que son, precisamente los servicios que según claudica el apartado a) del artículo 26 de la Ley de Bases de Régimen Local, al disponer que  “1. Los Municipios por sí o asociados deberán prestar, en todo caso…”.

Sin embargo, esta regla general que obliga a las Corporaciones Locales a  hacer frente a los gastos que deriven de la prestación de dichos servicios, encuentra su causa en el carácter público, esto es, titularidad y uso público, en todo caso, de dichos elementos que forman parte de las infraestructuras públicas del municipio.

No obstante, y en el presente caso que nos ocupa, estos elementos de carácter material que conforman la infraestructura propia de la Urbanización de XXX no resultan de propiedad pública, sino que, tal y como en su día ha ocurrido con otras Urbanizaciones Privadas creadas a lo largo de los años 60 y 70, forman parte del patrimonio de la propia Cooperativa de Viviendas de XXX, que entre otras formas jurídicas de constitución, es aquella por la que en su momento se optó en el caso de esta Urbanización.

Este hecho es irrefutable en tanto en cuanto se encuentra recogido en los propios “Estatutos Sociales de la Sociedad cooperativa de viviendas Unbe”, que disponen en el apartado cuarto su artículo 42: “También constituyen el patrimonio de la Cooperativa las redes de aguas con sus depósitos, estaciones de bombeo y depuración; red de distribución de gas; red de viales; alumbrado público; instalaciones sociales y deportivas y maquinaria, mobiliario y utillaje propiedad de la Cooperativa”.

No solo esto, sino que, a estos mismos efectos, es evidente, no solo que la propiedad de dichos elementos tiene carácter privado, sino que, además, el uso que de los mismos se hace es absolutamente privado, ya que su utilización exclusiva corresponde a los habitantes de la Urbanización de Unbe, hecho fácilmente constatable por el carácter vallado de la misma que restringe el acceso a toda persona ajena a la Urbanización que no cuente con el consentimiento de alguno de sus habitantes para acceder a la misma.

Es reiterada la Jurisprudencia que ahonda en la excepcionalidad de este tipo de Urbanizaciones Privadas en lo relativo a la exclusión de la responsabilidad de la Corporación Local de sufragar los gastos que pudieren existir entorno a la conservación o renovación de los elementos que conforman sus diferentes infraestructuras privadas. Véanse, entre otras, la ya citada sentencia del Tribunal Supremo: “3.- que el grado de prestación de servicios lo es en iguales condiciones que el resto de los vecinos, si bien existen diferencias, como se verá al analizar servicio por servicio, respecto de otros núcleos de población, derivadas del hecho de ser una Urbanización privada que es propietaria de las vías públicas, del servicio de alumbrado público e incluso del servicio privado de abastecimiento de agua… El cumplimiento de estas obligaciones mínimas debe ser matizado en el supuesto de las Urbanizaciones privadas, como es la URBANIZACIÓN000, que a estos efectos actúa como una comunidad de propietarios que deben sufragar y costear sus servicios comunes, servicios que se prestan en el ámbito de su propiedad privada, compuesta por las parcelas y los viales, es decir, en todo el complejo turístico”. En este mismo sentido se pronuncia, por ejemplo, la sentencia de 27 de septiembre de 2006 dictada por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (La Ley 217.787/2006).

Tal y como ya expone la citada sentencia, es evidente, que para el caso de las Urbanizaciones Privadas como la del presente caso, nos encontramos ante una unidad que constituye una Comunidad de Propietarios y que, por lo tanto, tiene la obligación de mantenimiento y conservación de los elementos comunes de la misma, es decir, todos los elementos ya expuestos con anterioridad, incluidos el alumbrado y la red de gas, así como los buzones.

Como resulta del artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, estas Urbanizaciones Privadas o Complejos Inmobiliarios Privados, denominación a la que la ley alude, quedan subsumidas dentro del ámbito de aplicación de la misma tanto antes como tras la reforma de ésta ley sufrida en el año 1999, fruto de la cual la Jurisprudencia viene a afirmar, entre otras, la sentencia de 9 de junio de 2008, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (La Ley 114659/2008) que: “Alegando, como segundo motivo impugnatorio, la imposibilidad de aplicar la Ley de Propiedad Horizontal por no estar ante un vacío legal que permita acudir analógicamente a la misma, sino ante una urbanización privada con una regulación específica -Plan Parcial y proyectos urbanísticos de iniciativa particular, así como Estatutos de la Junta- y general -Ley del Suelo y Reglamento de Gestión Urbanística- nos remitimos a lo anteriormente expuesto, en evitación de repeticiones innecesarias, sobre la doctrina jurisprudencial relativa aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal incluso antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1999, de seis de abril”.

Todo ello, con el fin de dejar en clara evidencia el hecho de que la Urbanización privada objeto del presente informe constituye una verdadera Comunidad de Propietarios a tenor de lo dispuesto en el citado artículo 24 de la LPH, lo que trae consigo el hecho de que los elementos comunes de los que ésta resulta propietaria en virtud del artículo 42 de los Estatutos Sociales de la misma, al ser elementos de titularidad y uso privado, queden, en lo que a su mantenimiento, reparación y/o renovación se refiere, bajo la responsabilidad plena de sus propietarios, es decir, de la Cooperativa de Viviendas de XXX y, en ningún caso, del Ayuntamiento de XXX.

5.- CONCLUSIONES.

A la vista de las circunstancias concurrentes y documentación obrante en el expediente de referencia, en especial, de los Estatutos Sociales de la Sociedad Cooperativa de Viviendas XXXXde 23 de mayo de 1.997 y del Plan Parcial de Iniciativa Privada de los polígonos 6 y 7 Mendiondo- Unbe de Lauquiniz de octubre de 1969, es evidente que todos y cada  uno de los elementos infraestructurales que se encuentran dentro de la mencionada Urbanización Privada son de titularidad y de uso privado, lo que excluye la aplicación de los artículos 18 y 26 de la Ley de Bases de Régimen Local que obliga a las Corporaciones Locales a sufragar los gastos derivados de la conservación de los elementos aludidos, que, en circunstancias normales y no excepcionales como en esta, por tratarse de una Urbanización Privada, el Ayuntamiento debería asumir.

Es por ello que este Ayuntamiento no tiene la obligación de sufragar los gastos derivados de la renovación de los elementos de alumbrado público, de los elementos de buzonería y de la instalación de la red de gas natural exigidos por la solicitante Cooperativa de Viviendas Unbe.

Tal es mi Dictamen que someto gustoso a cualquier otra opinión mejor fundada en derecho, y que doy y firmo en Bilbao para     Laukiz en la fecha expresada en el encabezamiento.

Fdo.- Ane Miren Magro Santamaría