Qué son los gastos hipotecarios

Los gastos hipotecarios han representado un concepto conflictivo en este tipo de préstamos desde aproximadamente 2015. El debate resurgió cuando, en octubre de 2018, el Tribunal Supremo se pronunció acerca de quién tenía que hacerse cargo del impuesto de actos jurídicos documentados.

La cuestión no es baladí, ya que este impuesto supone el importe más cuantioso de los gastos hipotecarios. En este artículo analizamos la naturaleza y contenido de los gastos de hipoteca. Nuestro objetivo es que entiendas cómo puedes reclamarlos, aunque dedicamos una guía específica al proceso de reclamación.

Qué son los gastos de hipoteca

Los gastos hipotecarios son aquellos necesarios para formalizar la escritura del préstamo y gestionarlo durante su vigencia. Por ejemplo, antes de conceder un préstamo hipotecario el banco realizará una tasación de la vivienda que vayas a comprar con el mismo.

Está tasación tiene un coste, como también lo tiene la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, la gestión de la operación y la formalización de la escritura pública.

Estos son los principales gastos de hipoteca. En su momento se incluyó entre los gastos hipotecarios el impuesto de actos jurídicos documentados. Varias Sentencias del Tribunal Supremo se inclinaron a considerar que prestamista y prestatario debían participar en el pago de este impuesto.

Como el banco imponía el pago del IAJD al prestatario, la jurisprudencia permitía anular la cláusula de gastos y reclamar la devolución del impuesto. En la actualidad no es posible reclamar el IAJD, sin perjuicio de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea pueda pronunciarse contra la tendencia jurisprudencial nacional.

La cláusula de gastos

Como decimos, determinados gastos son necesarios para constituir y gestionar un crédito hipotecario. El problema es que la práctica habitual de las entidades bancarias ha sido atribuir estos gastos en exclusiva a sus clientes.

Tales atribuciones se realizaba por medio de la llamada “cláusula de gastos”. Esta cláusula no es más que una disposición en el contrato de préstamo hipotecario según la cual el cliente asume íntegramente su pago.

El problema es que las entidades bancarias tienen el deber y la obligación de ofrecer información clara y transparente a sus clientes. Debido a la trascendencia de sus negocios, esta obligación trata de salvaguardar a sus clientes de contrataciones cuyas consecuencias no pueden asumir.

Además, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios determina en su artículo 82 que son abusivas las cláusulas y prácticas:

• No negociadas individualmente ni consentidas expresamente.
• Que causen un desequilibrio importante en derechos y obligaciones en perjuicio del consumidor.

Por supuesto, el enriquecimiento ha tenido más peso que la responsabilidad social en la forma de actuación de los bancos y entidades de crédito. Así, se han comercializado productos cuyas consecuencias económicas no eran completamente comprendidas por el cliente y se le han impuesto gravámenes que no tenía el deber de soportar.

Por qué son ilegales las cláusulas de gastos

Uno de los instrumentos mediante los cuales las entidades de crédito se han enriquecido de forma injusta ha sido la cláusula de gastos. Y ello porque:

• Incluyen determinados conceptos de cuantía indeterminada. Evidentemente, no se puede aceptar la validez de un contrato cuyo precio desconoce una de las partes. En este caso, los bancos incluyeron entre los gastos hipotecarios conceptos como la gestoría o la remisión de comunicaciones, que solo dependían de su propia voluntad. Es decir, las entidades de crédito tenían la posibilidad de cargar a sus clientes cantidades que estos desconocían.
• Realizó un reparto de gastos injusto y, en ocasiones, ilegal. Por ejemplo, son numerosas las cláusulas de gastos que imponen al cliente los costes de reclamaciones judiciales. Sin embargo, la distribución de estos costes está regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que no puede ser alterada por la mera voluntad del banco. Lo mismo ocurrió respecto al IAJD, pese a que la última sentencia del Supremo avale que sea el cliente quien debe encargarse de su pago.
• Por último, se incumplieron obligaciones de negociación e información. Las cláusulas de gastos se consideran condiciones generales de contratación, y como tales resultan nulas cuando son abusivas (si el contrato se celebra con un consumidor) o contradicen normas imperativas en perjuicio del adherente.

¿Pueden reclamarse los gastos hipotecarios?

Debido a los motivos que hemos expuesto, las cláusulas de gastos son impugnables ante los tribunales. En la medida en que consigamos que se retiren de nuestro contrato hipotecario podremos reclamar el dinero que hayamos pagado en su virtud.

La reclamación de las cláusulas de gastos hipotecarios se realiza desde la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios. Esta determina la abusividad de cláusulas no negociadas que introduzcan una desproporción en el contrato, conforme hemos expuesto.

Como consecuencia, las empresas quedan desprotegidas por la ley. De modo que solo podrán reclamar los gastos hipotecarios los particulares que solicitaran el préstamo para fines personales. Es de es decir, en principio no pueden reclamarse estas cláusulas si están insertas en un préstamo dedicado a la actividad profesional.

¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca ya amortizada?

Como hemos indicado, la cláusula de gastos hipotecarios resulta nula de pleno derecho. Esto significa que no existe un plazo de prescripción de la acción para reclamarlas.

Por tanto, todo aquel que haya contratado un préstamo hipotecario en el que se haya incluido una de estas cláusulas puede reclamarlo. Esto incluye tanto los préstamos vigentes como aquellos que ya se han amortizado los que han sido objeto de novación o subrogación.

Cerramos el artículo advirtiendo de que existe una corriente que considera que los gastos de una hipoteca ya amortizada solo son reclamables sí:

1. Esta se canceló con posterioridad al 23 de diciembre de 2015.
2. Y la reclamación se presenta antes del 23 de diciembre de 2019.

Según esta tendencia, la acción para reclamar los gastos hipotecarios prescribirá el 23 de diciembre de 2019. Para fundamentar este argumento defienden que el plazo general de prescripción de la acción de restitución es de 5 años desde que pudo ejercitarse.

Personalmente no suscribimos esta opinión, pues entendemos que la acción principal no es de restitución sino de nulidad. Y las acciones de nulidad no se someten a plazo prescriptivo alguno. Por tanto, la acción derivada de restitución tampoco debería someterse a un plazo prescriptivo.

Sin embargo, las posibilidades de éxito de cualquier reclamación jurídica dependen siempre de las circunstancias particulares del caso. Así, resulta recomendable tomar la cautela de iniciar la reclamación lo antes posible. De este modo evitaremos el riesgo de encontrarnos ante un tribunal que considere que la acción sí puede prescribir conforme al anterior argumento.

En definitiva, si estás pagando una hipoteca con cláusula de gastos o ya la has amortizado, te recomendamos contactar con uno de nuestros abogados para iniciar las reclamaciones lo antes posible. Recuperar tu dinero es sencillo si cuentas con el asesor indicado. Y nosotros podemos ponerte en contacto con profesionales especializados que han tenido éxito en muchas reclamaciones en materia de gastos hipotecarios.