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¿Puedo obligar al banco a aceptar la dación en pago?

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Requisitos legales para que el banco deba aceptar la dación en pago de la vivienda habitual y así acabar con la deuda hipotecaria

La "dación en pago", tal y como se denomina esta figura legal en su uso cotidiano y en los medios de comunicación, consiste en dar un bien concreto (la vivienda hipotecada) al acreedor (el banco titular de la hipoteca) para dar por liquidada la deuda del crédito. Por tanto es la cesión de la propiedad con la que extinguir las responsabilidades económicas del deudor respecto al acreedor.

Casi siempre está referida a préstamos hipotecarios, al menos en el uso coloquial de la expresión. En ese ámbito suele afirmarse que la dación en pago no está prevista en la ley y que solo se puede lograr mediante un acuerdo.

Esto no es del todo cierto: Está prevista en la legislación hipotecaria, y particularmente respecto a los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual. Incluso está regulada con carácter vinculante (obligatorio) si se dan una serie de requisítos.

Estos requisitos no son fáciles de reunir en muchas ocasiones, pero incluso dándose ese obstáculo se pueden alcanzar buenas situaciones de negociación con las entidades financieras. Por tanto casi siempre recomendamos instar solicitudes de solución extrajudicial: Incluso en el peor de los casos, que el banco inicie demanda judicial, nos puede servir para dificultar la ejecución e incluso así forzar soluciones pactadas que anteriormente el banco ni había valorado.

Estos requisitos están previstos en el Real Decreto-Ley 6/2012, en su anexo llamado "CODIGO DE BUENAS PRACTICAS", y de manera muy general se resumen en estos cuatro puntos:

- Que sea vivienda habitual.

- Que los ingresos brutos familiares sean inferiores a 1.863,78€ mensuales (o menos de 2.485,04€ en caso de discapacidad declarada >33%).

- Que en los últimos 4 años la cuota se haya incrementado en un 50%, o que se reuna una circunstancia de vulnerabilidad (familia numerosa, o monoparental con dos hijos, o un miembro con discapacidad >33%, o un deudor sea >60 años, o un hijo de menos de 3 años).

- Que la hipoteca suponga más de la mitad de los ingresos netos de toda la familia (o del 40% si hay una circunstancia de vulnerabilidad de las antes citadas).

Reunidos estos requisitos, se puede presentar una solicitud al banco, y según un procedimiento definido por la normativa se deberá estudiar o descartar la viabilidad de una reestructuración de la deuda (carencia de 5 años, pagando euribor +0,25% mientras, y ampliando el préstamo a 40 años), incluso introduciendo quitas en el capital pendiente de amortizar (eliminar parte de lo que hay que devolver del préstamo). Si con todo ello aún la solución es inviable (es decir, que lo destinado a pagar la hipoteca sigue siendo más de la mitad de lo que gana toda la familia), la dación en pago deberá ser aceptada por el banco en el plazo máximo de 12 meses tras aquella solicitud inicial.

No dude en solicitar nuestro asesoramiento si desea tramitar su dación en pago, o si se ha iniciado la ejecución hipotecaria de su vivienda, o si nada de esto ha sucedido aún pero se encuentra en dificultades cada vez mayores para poder hacer frente al pago de la hipoteca.

Jesús Corral - Abogado // www.ecumenadvocats.com

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