Desahucio por falta de pago

Persiste una cierta desconfianza en cualquier propietario que tiene una vivienda o local para alquilar en relación a que pasa si el inquilino no paga. Judicialmente existe el procedimiento de desahucio por impago de la renta y la rescisión del contrato. En el siguiente artículo aportamos cuatro nots del proceso y como enfocarlo de la mejor manera.

El pago de la renta es la obligación principal que destaca sobre las demás en el contrato de arrendamiento. Normalmente se articula que se pague del 1 al 5 de cada mes y señalando al mismo contrato la forma de pago; para que sea claro y sin lugar a dudas, un número de cuenta del arrendador. Escogiendo un plazo para pagar y asignando un número de cuenta donde hacerlo no deja ninguna duda de si se ha pagado o no; de si el inquilino ha cumplido o no con su obligación más esencial.

El propietario, en caso de que se produzca el impago, puede reclamar desde el primer mes que no perciba la renta. Sin embargo, es importante que desde el primer momento sea asesorado por varios motivos. Por una parte, porque la jurisprudencia de los juzgados y tribunales ha tenido una cierta condescendencia con el impago diferenciando las figuras del "mero retraso" y el impago en sentido estricto. Por otra, porque la acción judicial con sólo un primer impago (a pesar de ser del todo legítimo), puede que sea desproporcionada.

Con todo, sin embargo, el propietario no tiene porque soportar este primer impago y, ante el primero o, sin lugar a duda, del segundo, es conveniente hacer un requerimiento formal al inquilino para que se ponga al día de sus obligaciones. Una comunicación con algunos contenidos mínimos ( importe pendiente, plazo para pagar antes de iniciar acciones judiciales, recordatorio del número de cuenta donde pagar, etc.) orientados, en todo caso, a que no haya discución sobre la posibilidad que ha sido ofrecida al arrendatario de regularizar su situación.

En cierto modo, si el impago continúa, no quedará otra solución que iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago y, en este marco judicial que empieza con la oportuna demanda, pueden producirse varios sucesos:

• Antes del juicio, el inquilino puede pagar la deuda principal y los meses vencidos. Si esto ocurre, el inquilino evitará el desahucio y se mantendrá el contrato a no ser que ya se trate de la segunda vez que el propietario tiene que recurrir a la vía judicial para cobrar o, tampoco lo podrá evitar, si resulta que ha pasado más de un mes desde la comunicación formal hecha por vía extrajudicial y la fecha de interposición de la demanda.
• A pesar del desarrollo de la acción judicial, etc., el inquilino no paga. En este caso, el juzgado apoyará y amparará al propietario a fin de que en sentencia finalice el contrato de alquiler, se especifiquen las rentas pendientes y se articule tanto el desahucio (incluso, si fuera el caso, forzoso) para que el propietario recupere la vivienda, como las acciones judiciales de investigación de bienes y embargos para cobrar la deuda pendiente.

A pesar de todo, sobra decir que antes de llegar a estos extremos, el proceso es dispositivo y permite a las partes llegar acuerdos para que el inquilino pague la deuda ( con una vez o fraccionado), devuelva las llaves de la vivienda o se fijen las condiciones para reconducir o finalizar la situación. Una situación óptima por ambas partes a la vez que, por un lado, el propietario no irá viendo como van venciendo los meses y acumulándose los impagos; y, de otra, el inquilino puede procurar minimizar los costes de proceso judicial, intereses, etc., que más allá de las rentas vencidas e impagadas, también se le exigirá que se haga cargo.