Gastos de formalización de la hipoteca.

La cláusula relativa a los gastos de tramitación/constitución del contrato de préstamo hipotecario alude a todos aquellos gastos que se generan con motivo de la formalización de dicho contrato. Normalmente esta cláusula se corresponde con la  QUINTA.

Suele comenzar con la siguiente redacción…

”Si desea beneficiarse de las condiciones del préstamo descritas en la presente ficha, debe cumplir las obligaciones que a continuación se indican:

Obligaciones:

Costes que deben abonarse una sola vez:

Comisión de apertura, aranceles notariales, gastos gestor, impuestos, gastos tasador, gastos registrador.

Por lo tanto, podemos ver en la descripción de la cláusula que es un gasto que debía asumir directamente el hipotecado.

Dicha cláusula no había sido cuestionada, hasta que el Tribunal Supremo en su sentencia de  23 de diciembre de 2015 admite que la imposición de esos gastos al consumidor es desproporcionada, y por tanto, la declaraba abusiva. Dicha sentencia supuso un hito jurídico a partir del cual los clientes podían reclamar a los bancos por todos esos gastos.

A pesar de que esta cuestión ha sido abordada paralelamente al tema de la cláusula suelo, hay que dejar claro, que son asuntos completamente independientes, pues podría darse el caso que nuestro contrato de préstamo no tuviera inserta una “cláusula suelo”, y sin embargo, ello no sería impedimento para reclamar la devolución de dichos gastos.

Podemos afirmar que los gastos reclamables al banco serían los que hemos mencionado antes en el ejemplo de redacción de la cláusula, es decir, los de notaría, los de gestión ante el Registro de la Propiedad, gastos de asesoría,  los derivados del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados..

Respecto al último gasto, hay que decir que ha sido una cuestión controvertida en cuanto que existía disparidad de criterios entre los Tribunales por entender algunos de ellos, que más que un gasto se trataba de una obligación fiscal, y que por tanto, correspondía al cliente.

Sin embargo, todo este paradigma quedó dilucidado de forma definitiva a través de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de marzo de 2017, en la que establecía que:

a) Por la constitución del préstamo, el pago del impuesto de actos jurídicos documentados incumbe al prestatario.

b) Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

Respecto al resto de los gastos sigue manteniendo su criterio de considerar abusiva la cláusula que, sin negociación y de manera indiscriminada, atribuye en todo caso el pago de todos los gastos e impuestos al consumidor, a pesar de que la ley, según los distintos supuestos, hace una distribución de los mismos.

Dicho todo esto, hay que tener en cuenta que el montante más elevado de los gastos corresponde precisamente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que ya sabemos que lo paga el cliente sí o sí, así que le corresponderá a éste valorar si efectivamente le interesa reclamar el resto.