IRPH : Índice de referencia de prestamos hipotecarios

 Actualmente, sólo el IRPH Entidades sigue aplicándose. Siguen existiendo en todo el Estado más de 1.300.000 familias afectadas por el IRPH.

Existían 3 tipos o modalidades de IRPH hasta octubre de 2013:

1. IRPH bancos
2. » cajas
3. » entidades (una media de los 2 anteriores)

Su nombre oficial es “ Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España ” y como su propio nombre indica, se calcula con la media mensual del interés aplicado a las hipotecas de nueva constitución.

¿QUÉ EFECTO TIENE ESTE ÍNDICE RESPECTO A LA REVISIÓN DE UNA HIPOTECA?

      El valor del IRPH Entidades medio de febrero que se aplica a las hipotecas con revisión en los meses de marzo y abril (según contrato) es del 1,881 % y un descenso de casi 5 puntos básicos respecto al valor de enero (1,928 %) y casi 2 décimas menos que en febrero de 2016 (2,007%). Esto significa que los hipotecados referenciados a IRPH actual y que tengan revisión anual en marzo y abril de 2017 (aplicando el valor de diciembre) han visto cómo se ha abaratado su cuota .

    Para entender el efecto del nuevo índice pongamos por ejemplo, una hipoteca media de 150.000 € a 25 años a IRPH + 0 %, verá cómo su cuota mensual pasa de 636 € a 627 € es decir, pagará 9 euros menos al mes y 108 euros menos al año .

     Las cuotas de las hipotecas referenciadas a IRPH Entidades disminuirán con la bajada del índice hipotecario, pero sin embargo, todavía se encuentran muy distantes de las hipotecas referenciadas a Euríbor, que aún para diferenciales más altos reportan cuotas de hasta 200 € euros menos.

      ES LÓGICO QUE MUCHOS HIPOTECADOS SE PLANTEEN PASAR DE IRPH ENTIDADES A EURÍBOR, YA QUE ESTE ÚLTIMO BAJA CADA MES MIENTRAS QUE EL IRPH SUBE.

     Comentamos que no existe ninguna ley que obligue al banco a cambiar el índice de referencia de nuestra hipoteca, (de momento) por lo tanto si tenemos un préstamo hipotecario con IRPH y queremos modificarlo a EURÍBOR, las únicas posibilidades que tenemos son:

• Negociar con nuestra entidad (quizá a cambio de contratar algún seguro, domiciliar recibos, etc) o
• Poner una reclamación a atención al cliente del banco alegando falta de información precontractual (falta de transparencia), si consideramos que desde el banco no se nos informó bien sobre el índice IRPH y su coste antes de firmar la hipoteca.
• Otra opción es hacer una subrogación de hipoteca, es decir, cambiar la hipoteca de banco. De esta forma podremos firmar nuevas condiciones para nuestra hipoteca, deshaciéndonos del IRPH consiguiendo un tipo de interés de la hipoteca a EURIBOR. Hoy en día, lo que desde Jurisdependencia recomendamos es reclamar.

¿DESAPARECERÁ ESTE ÍNDICE?

     La información que se tiene hasta ahora no hace referencia a que este índice vaya a desaparecer, aunque muchas asociaciones están pidiendo su eliminación por tener un carácter abusivo. Hasta ahora, lo que ha sucedido es que se han suprimido tanto el IRPH cajas como el IRPH bancos.

    Sin embargo, el IRPH entidades sigue vigente y cada mes se publica su cotización en el BOE y desde su creación, en ningún momento ha cotizado más bajo que el euribor a 12 meses. Por ello muchos hipotecados con el índice IRPH están reclamando, puesto que en su día el banco les garantizó este índice de referencia cotizaría más bajo que el euríbor actual.

¿QUÉ HA PASADO CON LA HIPOTECAS QUE TENÍAN IRPH DE BANCOS Y CAJAS?

Muchos consumidores se preguntan si tras la desaparición del IRPH Bancos y el IRPH Cajas, su banco les realizó el cambio de índice adecuado. La respuesta la tenemos en los siguientes escenarios:

·       Si la hipoteca está referenciada a IRPH cajas, bancos y el contrato contempla un índice sustituto en caso de que el IRPH desaparezca, se aplicará este índice sustituto a no ser que el hipotecado y el banco acuerden lo contrario. Por ejemplo, algunos hipotecados a IRPH cajas tienen por contrato que, en caso de que este índice desaparezca, se les aplicará euribor + 1%, lo que es un buen trato.

·      Estando la hipoteca referenciada a cajas y el contrato dice que, si desaparece, pasarás a CECA, correrás la misma suerte que los que tengan un contrato donde no conste ningún sustituto (ver siguiente punto).

·       Si la hipoteca está referenciada a cajas o bancos y en el contrato no consta ningún índice sustitutivo, se pasarán a IRPH de entidades +/- un diferencial que, básicamente, dejará una cuota muy similar a la que pagas ahora.

·       Estando la hipoteca referenciada a IRPH y el contrato dice que te quedarás con el último interés aplicado, si desaparece IRPH cajas, en este caso te aplicarán de forma fija el último interés que pagaste. Por ejemplo si en la última revisión de la hipoteca te aplicaron un interés de IRPH Cajas (al 3 % por ejemplo) + diferencial, el interés que pagarás de ahora en adelante será del 3 % (sin diferencial).

¿CUÁNDO SE EMPEZÓ A PAGAR LA NUEVA CUOTA?

La siguiente cuota se empezó a pagar a partir de la siguiente revisión, por lo que en cada caso fue diferente.

Por ejemplo:

• Si firmamos la hipoteca en julio de 2010, y tenemos revisión anual, no fue hasta julio de 2014 cuando el banco nos pasó al nuevo índice.
• Si firmamos en enero de 2010 y tenemos revisión semestral, fue en julio de 2014 cuando nos aplicaron el cambio.

     ¿Hay vías para negociar con el banco? Según se explica en la nueva Ley, » las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito hipotecario como contrapartida de la aplicación de lo dispuesto en esta disposición». Además, el cambio de referencia implicará la novación automática del contrato «sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita”.

      Sin embargo, siempre existe la posibilidad de negociar con el banco y aprobar un acuerdo con el que las dos partes estén conformes, en el caso de que este no quiera negociar, siempre podemos plantearnos una subrogación de hipoteca, es decir cambiar la hipoteca de banco.

¿SE PUEDE PASAR EURÍBOR?

      Si, a través de una novación de hipoteca, en la que negociemos con nuestra entidad la sustitución del IRPH Entidades por otro índice, como por ejemplo el euríbor actual, o a través de una subrogación de hipoteca. Ambas opciones no son gratuitas, por lo que debemos calcular si compensa realizar el cambio que se nos propone desde la entidad bancaria.

     En noviembre de 2014, el Juzgado número 1 de San Sebastián ya ha dictado 10 sentencias que anulan este índice hipotecario por dos motivos:

1. El IRPH es susceptible de ser manipulablepor los propios bancos.
2. Los hipotecados no fueron bien informados antes de firmar el préstamo. La mayoría firmaron hipotecas con IRPH allá por 2008, cuando el euríbor registraba sus valores más altos, sobre el 4 % y hasta el 5 %. Entonces, los bancos ofrecían ligar la hipoteca al IRPH, que no solo era más estable sino que en aquellos momentos parecía más barato.

      Kutxabank es uno de los bancos que más utilizó este índice, pero no el único… en este despacho recibimos a clientes también con hipotecas La Caixa, Caixa Catalunya, BBVA entre otros.

       EL IRPH PODRÍA SEGUIR LOS PASOS DE LA CLÁUSULA SUELO, ES DECIR, SEGUIR SIENDO LEGAL, PERO HACER QUE LOS BANCOS PIERDAN LA GRAN MAYORÍA DE DEMANDAS JUDICIALES INTERPUESTAS POR LOS AFECTADOS POR LA VULNERACIÓN DE LAS CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN.

     Esto supondría que la banca ha dejado de ser impune y ya no le sale a cuenta la artimaña legal.

        En 2015 se acabaron publicando más de 30 sentencias en todo el país declarando nulo el IRPH hipotecario. En Álava la audiencia provincial además de anular el IRPH de un préstamo hipotecario, lo dejó exento de interés, por lo que la cuota del afectado solo se compondrá de capital.

        A mediados de 2016, todavía siguen existiendo en todo el Estado más de un millón de afectados por este índice, cuyas hipotecas generan cuotas entre 200 € y 300 € más al mes que las de las hipotecas referenciadas a euríbor actual.

       EL IRPH HA SIDO SEÑALADO NUMEROSAS VECES COMO ÍNDICE MANIPULABLE, PUESTO QUE SE OBTIENE DE UNA MEDIA SIMPLE, LO CUAL ES MUY POCO PRECISO, EN TÉRMINOS ESTADÍSTICOS. LA FALTA DE ROBUSTEZ DEL ÍNDICE HACE QUE SEA FÁCILMENTE INFLUENCIABLE POR LAS ENTIDADES

      El juez Manuel Ruiz de Lara, en Sentencia de 31 de marzo de 2015 declaró abusivo el IRPH de dos hipotecas firmadas en el 2000 y en el 2005.

     «Declaro nula por abusiva la condición general de la contratación contenida en la cláusula 3bis de la escritura de fecha 13 de julio del 2000 que establece como índice de referencia del préstamo hipotecario IRPH de cajas de ahorro».

      El hipotecado podrá reclamar a su entidad si contrató una hipoteca con IRPH Entidades siempre y cuando en su momento no se le ofreció la suficiente información acerca de este índice y se hizo referencia a que éste era mucho más estable que el Euríbor, aunque luego se ha demostrado que no ha sido así.

      AL FINAL, LOS RECLAMANTES CONTRA ESTE TIPO DE CLÁUSULAS EMPIEZAN A TENER EL MISMO AMPARO JUDICIAL QUE HAN OBTENIDO LOS DENUNCIANTES DE LAS CLÁUSULAS SUELO: LOS CONTRATOS SE ANULAN EN LOS JUZGADOS POR FALTA DE INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL.

     El juzgado de lo Mercantil nº 7 de Barcelona en Sentencia de 22 de junio de 2015 declara nulo el IRPH al considerarlo abusivo para el consumidor. A estas alturas, el polémico índice acumula más de 30 sentencias en contra, pero ¿por qué los afectados están ganando la mayoría de casos? Pues porque se considera que el índice está siendo manipulado, ya que son las entidades las que facilitan los datos para que se elabore el indicador.

     El magistrado Ruiz de Lara ha explicado que el hecho de que sea un índice oficial publicado por el Banco de España «no es óbice para que pueda analizarse si cabe su manipulación». También ha concluido que «ya que son las entidades las que facilitan los datos para que se elabore el indicador, cabe concluir que (…), en mayor o menor medida, la entidad demandada influye en el importe del índice que se utiliza» por lo que queda comprometido «lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil que dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes». Criterio con el que estamos 100% de acuerdo, ya que es un criterio aplicado por este despacho anteriormente a esta Sentencia, corroborando nuestras argumentaciones.