Liquidación de proindiviso en madrid y en colmenar viejo

Liquidación de proindiviso. División de cosa Común en Colmenar Viejo

El Código Civil en su artículo 392 establece que existe comunidad cuando un bien o derecho pertenece pro indiviso a varias personas. 
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título. Después en su articulado se recoge la obligación de los copropietarios a participar en las cargas y en los beneficios en proporciona sus cuotas que serán iguales mientras no se pruebe lo contrario articulo 393, y el derecho de cada participe para servirse de las cosas comunes sin perjudicar a la Comunidad, ni impedir a los demás el uso, articulo 394 y el derecho de los coparticipes a contribuir a los gastos de conservación salvo renuncia del mismo Articulo 395.

Como se puede observar, en tres artículos el Código Civil regula, lo que en la práctica constituye una inagotable fuente de conflictos, sobre todo cuando existe conflicto y el condominio es fruto de Herencias o relaciones familiares o de pareja deterioradas. También cuando en situaciones de necesidad es utilizado en forma exclusiva por uno de los copropietarios.

No es objeto de esta guía las diversas el estudio de las diversas controversias surgidas en los condominios, pero si señalar que en la mayoría de los casos, por no hablar en casi la totalidad,  la forma idónea de afrontar el conflicto que surge entre las partes afectadas y de obtener una solución satisfactoria con un mínimo coste de tiempo será la Mediación. La mediación pretende con la intervención de un Mediador Profesional, con la habilidad y técnica adecuada que las partes involucradas alcancen su propio acuerdo. Esto ayuda también en muchos casos a recomponer las relaciones deterioradas. Mediación que en caso de ser infructuosa permitirá siempre acudir a la vía judicial.

El objeto de este articulo es resumir las experiencias que a lo largo del ejercicio de la profesión he acumulado en los supuestos de disolución de cosa común, para que sirvan de ayuda en la toma de la mejor decisión posible.

La disolución de la cosa común la encontramos recogida en el artículo 400 del Código Civil al establecer que ningún copropietario está obligado a permanecer en Comunidad. Cada uno podrá pedir en cualquier momento la división de la Cosa Común, ya el Código Civil establece como formula valida que la división se haga por amigables componedores. Es decir de forma consensuada. Lo repetiré mil veces o se hace de forma consensuada así o todos pierden. En caso de conflicto hay que dejarse aconsejar por los profesionales para rebajar las tensiones emocionales de las partes y evitar la situación que se produce entre algunos copropietarios de “yo me quedo cojo pero a ti te dejo tuerto”, es decir que con tal de que el otro pierda no me importa perder a mi aunque pierda mas.

Si el bien es divisible el problema es menor se reparte el bien entre partes iguales. El problema se complica cuando es indivisible, un bien o en la mayoría de los casos un piso, tierra o vehículo.

 ¿Cómo hacerlo cuando el bien es indivisible?. La formula nos lo va a decir el articulo 404 o bien se le adjudica a un condueño indemnizando al resto o bien se vende y se reparte el precio.

Soluciones:

a)    Tasar el Bien para tener una referencia objetiva y llegar a un acuerdo. Los problemas mas habituales en estos casos es que la persona que pretende el bien no pueda pagar el precio justo y pretende adjudicarse el bien por lo que el puede pagar o por el crédito que es capaz de obtener, intentando imponer a la otra ese precio lo mejor será acudir a un tasador independiente que fije criterios objetivos sobre el que llegar a un acuerdo. Como solución en estos casos suelo aconsejar intentar obtener aplazamientos en el pago o incluso una pequeña rebaja en las pretensiones dentro de unos términos razonables. E incluso acudir a la mediación, no nos olvidemos que a falta de acuerdo la perdida puede ser importante para los dos partes. El que tiene mayor poder económico podría ser capaz en la Subasta de adjudicarse el bien casi por un 25 % de su valor, lo he podido comprobar en algunas subastas. En caso de que el bien no se lo quede un copropietario el valor en subasta va a ser muy inferior al que podría obtenerse en una venta negociada a través de terceros.

b)    Venta. Para mi es el supuesto mas recomendable, ponerse de acuerdo en la venta y hacerla de forma conjunta o eligiendo o un tercero que proceda a la misma y reparta el dinero obtenido.

c)    Judicial, acudiremos al juzgado cuando exista incapacidad de llegar a algún tipo de acuerdo. También cuando algún copropietario este desaparecido o sea imposible contactar con él. La acción es imprescriptible.

Sobre la división judicial.

Para la división judicial, será conveniente la petición al resto de los condueños para que acepte la división. Caso de no hacerlo.

Habrá que contratar los servicios de un abogado y procurador, e interpondrán una demanda que se tramitará por los cauces del Juicio Ordinario, en la que será obligatorio el pago de la tasa correspondiente.

El juez citará a las partes a juicio, en primer lugar se celebra una pequeña vista que se denomina Audiencia Previa en la cual se intenta llegar a un acuerdo, se fijan los hechos y se propone prueba. A continuación el juez cita a las partes para el día del juicio, que se celebrara unos meses mas tarde, mi experiencia es unos seis meses de media en Madrid y provincia, en otros sitios bajamos a cuatro. No obstante como en la mayoría de los casos la prueba que se propone es documental, el juicio suele quedar concluido en esta fase.

Una vez celebrado el juicio se dicta sentencia. Que será en todos los casos, salvo que se diluciden cuestiones de propiedad o legitimidad, estimatoria de la división.

Si somos nosotros los demandados lo mas sensato será allanarse a la pretensión para evitar que se nos condene a las mismas. La condena en costas será inevitable si se nos condena con mala fe procesal, la que se da siempre que hemos tenido requerimiento previo o se rechazado un procedimiento de mediación.

Si a pesar de todo el camino recorrido no se alcanza un acuerdo para la venta o adjudicación, habrá que acudir a la  ejecución de la sentencia. En ejecución se procederá a la tasación judicial del bien por perito independiente, con el consiguiente coste, unos 400 € por tasación. Aquí es aconsejable que los abogados de las partes alcanzaran unos consensos básicos para fijar las condiciones de la subasta, uno de ellos podría ser fijar un valor del bien a efectos de subasta, o que se designara por el juzgado una entidad que procediera a la venta del bien, esto igualará a las partes en el resultado.

En otro caso juez fijara las condiciones de la subasta, entre las condiciones debería establecerse la posibilidad de que las partes puedan participar en la subasta. El peligro de la subasta es que se puede adjudicar el bien por debajo de la mitad del valor del bien a efectos de subasta. En ocasiones es la parte con mas posibilidad económica la que fuerza llegar a esta situación, pues esta posibilidad poderse adjudicar el bien por debajo de la mitad del valor, en una situación de crisis como en la que estamos en que las subastas quedan desiertas le permite acudir a la subasta y adjudicarse el bien pagando a los otros condueños un 15 o un 20 % del valor del mismo una vez descontada su parte.

En el despacho o por consulta podemos ampliarle información sobre este procedimiento 

Arturo Ortiz Hernandez.

Abogado