¿Cómo efectuar la extinción de condominio?
Muy buenas.
Mi ex pareja y yo somos propietarios al 50% de un piso con carga hipotecaria y queremos realizar una extinción de condominio además de una novación de la hipoteca. Es un acuerdo amistoso entre ambas partes y yo (la parte cesante) no deseo requerir compensación económica.
En principio el banco ve viable la operación y me exige una carta donde exprese el deseo de renunciar al 50% del condominio para poder iniciar los trámites ya que, según ellos, sin esto no es posible.
El gasto total de la operación ascendería a unos 12.000€ aproximadamente. Según me ha explicado el banco, 8.000€ son por realizar la novación de la hipoteca y los 4.000€ restantes por escriturar de nuevo la hipoteca (en la que solo figurará ella). ¿Quién debería afrontar estos 4.000€, ella o ambos? ¿Sería justo que yo solo abonase la mitad de los 8.000€ (para borrarme como titular del crédito)?
Otra cuestión, ¿como debo redactar esta carta? ¿Que debería incluir exactamente? Entiendo que debo reflejar claramente que solo renuncio al 50% de la propiedad si se efectúa correctamente la novación mencionada donde se me excluye como deudor. ¿Alguna cuestión importante más?
Muchas gracias.
Saludos.
Usted no puede renunciar a la propiedad, porque fiscalmente y civilmente, eso se considera una donación, y va a tener que tributar por ello.
Tiene que hacer una extinción de condominio en el Notario, en la cual pongan un valor a la vivienda muy parecido al de la hipoteca, y entonces, se adjudica ella toda la hipoteca, y toda la propiedad, de tal modo que positivo y negativo se equilibran ( a usted le corresponde en positivo el 50% de propiedad y el 50% de hipoteca, si se queda en 0, es lo mismo). La extinciones de condominio están exentas de tributar.
Con esa extinción, ya pueden hacer la operación bancaria, y entiendo que la inscripción de la segunda hipoteca solo a ella corresponde (4000 euros), y respecto a los 8.000 euros de novación, tengo mis dudas de que usted debiera abonarlos, pero es una decisión solidaria de usted hacia su expareja.
Buenos días
Pues en absoluto eso es así. Para extinguir el condominio debe hacerse o bien en escritura pública o bien mediante convenio y adjuntarlo al Juzgado para que conste en sentencia judicial (es más barato y no hay gastos), pero una carta no es viable porque entonces no puede inscribirse en el Registro a nombre de su ex.
Lo que aconsejo es que se haga un convenio en el que conste la extinción del condominio y se adjunte al Juzgado, una vez que se apruebe ya se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, sin devengar impuestos.
Por supuesto, estoy a su disposición si desean que redacte el convenio.
Buenos días,
Si el banco le pide simplemente la carta debe ser para poner el préstamo hipotecario solo a nombre de uno de los deudores, pero la propiedad puede pasar a nombre de uno solo mediante compraventa, donación o división de cosa común, el banco no tiene nada que ver en eso. Le recomiendo que contacte con nosotros, pues los bancos suelen aprovechar estas situaciones.