Arrendamientos de renta antigua. Actualizacion de renta.

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Cuando entró en vigor la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en enero de 1.995, existían algunos contratos de arrendamiento cuya renta se había quedado congelada al no haberse realizado las previsiones de actualización legal establecidas en la normativa anterior.

Como remedio para esas situaciones, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estableció en la disposición transitoria segunda, apartado D. 11), en lo relativo a viviendas, que se podrían actualizar las rentas hasta el nivel de mercado mediante la aplicación de una operación aritmética pero, para evitar un impacto demasiado brusco en el nivel de vida de las familias arrendatarias, se consideró oportuno que el sistema de actualización se aplicara a lo largo de un periodo de diez años en general.

Además se establecieron otros dos límites a la actualización de la renta; por un lado se requiere que las personas que esten empadronadas en el piso arrendado deben alcanzar conjuntamente determinado nivel de ingresos para que se aplique la actualización; y, en último lugar, el arrendatario tiene siempre la posibilidad de negarse a aceptar la actualización, aunque en este caso el contrato terminará forzosamente a los ocho años de recibir el requerimiento de actualización de la renta remitido por el propietario.

A partir de los años 2.003 y 2.004 se empezó a plantear en los tribunales un problema no suficientemente previsto en la norma y que dio lugar a sentencias claramente contradictorias. Se trata de aquellas situaciones en las que el dueño reclama la actualización de la renta transcurridos ocho o más años desde la entrada en vigor de la ley, y dice que la subida debe hacerse teniendo en cuenta ese periodo pasado desde la vigencia de la nueva ley, por lo que la actualización se debería completar en dos años (si el requerimiento se hizo en 2.003), en uno (si se hizo en el 2.004), o de una sola vez (si se hizo en el 2.005 o años posteriores). Es decir se cuentan los años transcurridos desde el año 1.995 como dentro de ese plazo de diez años de actualización aunque el requerimiento no se hubiera hecho en el año 1.995, sino ocho o más años después. Con ello el arrendatario se encontraba con que, de repente, su renta quedaba practicamente equiparada a la renta de mercado en un tiempo muy breve, o incluso con efectos inmediatos, con lo que en ocasiones se quebraba su presupuesto de forma manifiesta y se veía obligado a abandonar la vivienda.

El asunto fue llegando a los tribunales que resolvieron de forma contradictoria, pues hubo audiencias provinciales que admitieron esa actualización hasta el nivel de mercado con efectos inmediatos, teniendo en cuenta que el arrendatario tenía que haber estado preparado para la subida desde el año 1.995; y otras audiencias provinciales, como la de Madrid, que estimaron que siempre debía aplicarse la subida de forma gradual con un periodo en general de diez años a contar desde el requerimiento efectuado por el dueño en tal sentido, y nunca desde el año 1.995.

Finalmente la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2.011 zanjó la cuestión inclinándose por la primera solución: cabe actualizar la renta de una vez hasta el nivel de renta de mercado, considerando que el arrendatario sabía desde el año 1.995 que se le podía subir la renta, por lo que la actualización no le puede pillar nunca de sorpresa; por lo tanto cabe actualizar hasta el nivel de mercado de una sola vez a partir del año 2.005, y sin periodo gradual de diez años a contar desde el requerimiento. De todas formas se mantienen, como no podía ser de otra manera, tanto la posibilidad de negarse a la actualización, con la obligación de marcharse a los ocho años de la fecha en que se reciba el requerimiento, como los límites legales según ingresos que impiden actualizar la renta a aquellas familias con ingresos reducidos.

En cualquier caso, y con independencia de la mencionada sentencia, las opciones en las que se puede elevar el importe de estas rentas son la subida del 10% anual a los inquilinos cuyos ingresos conjuntos no superen 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) a lo largo de 10 años. También se sube un 20% anual si los ingresos de la familia superan 5,5 veces el SMI, pudiéndose realizar en solo cinco años, tal y como nos comenta Juanjo Bueno, responsable de comunicación del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

A partir de que SMI sea inferior al 2,5 veces o si son tres personas y no superan 3 veces el SMI o si son cuatro y no superan 3,5 veces el SMI, la renta no podrá actualizarse. “Con independencia de las actualizaciones anteriores, el propietario puede actualizar la renta todos los años con arreglo al IPC”, apunta Bueno.

Las obras de conservación o reparación también son motivo para incrementar la renta anual, como son las reformas en la comunidad de propietarios, como derramas, “donde el propietario tiene derecho a incrementar la renta anual en una cantidad equivalente al 12% del coste de la obra de conservación ejecutada”, apunta Bueno.

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