Actualización de la renta en los contratos de alquiler

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Ballesteros & Ruiz Abogados

La Ley de Flexibilización y Fomento del mercado del alquiler, en vigor desde el pasado junio de 2013, modifica de manera sustancial la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y fundamentalmente su Título II, dedicado al  arrendamiento de vivienda habitual.

En lo que se refiere a la actualización de la renta pactada en los contratos de alquiler de vivienda, se liberaliza el sistema, estableciendo que la misma puede ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. Rige, pues la libertad de pacto, dejando la actualización conforme al IPC, que era, la que con carácter general, se establecía en la LAU de 1994, únicamente para cuando no existía pacto expreso.

Hasta junio del año pasado, la libertad de pacto entre las partes sólo podía existir una vez transcurridos los cinco primeros años des de el inicio del arrendamiento y, además, en esos primeros cinco años, la actualización sólo podía efectuarse según el IPC.

De esta manera, si el contrato de arrendamiento, no establece otra forma distinta de actualización de rentas, cada año, el importe de la nueva renta se calculará sumando a la renta del año anterior la variación del IPC general que corresponda a los doce meses anteriores a la actualización, tomando como referencia el último índice publicado a la fecha de la firma del contrato. Así, si firmamos un contrato de alquiler en el mes de mayo, tendremos que referenciar la actualización que haremos en mayo del año siguiente, en base al índice de IPC publicado en la fecha en que firmamos el contrato. Si en esa fecha, encontramos que el índice de IPC publicado es el del mes de abril, será éste el que utilizaremos al año siguiente (mes de mayo) para calcular la variación del IPC, calcularemos la variación de abril a abril y el porcentaje se lo aplicamos a la renta que haya que actualizar. Las sucesivas actualizaciones que se efectúen en años posteriores, tomarán como referencia el mes de abril de los años anteriores.

Una manera  sencilla de efectuar el cálculo, es hacerlo a través de la página web del Instituto Nacional de Estadística (www.ine.es), la cual dispone de una calculadora específica, con la que obtendremos, no solamente el dato de la variación del IPC anual, sino también la renta actualizada. Las sucesivas revisiones cogen como base la renta que está vigente, es decir, la última que está actualizada.

La ley reconoce al arrendador el derecho a actualizar la renta al cumplirse la anualidad y no dice nada sobre la obligación de notificarle con una antelación determinada. A pesar de todo, la ley establece claramente que sólo se le puede exigir al inquilino el pago de la nueva renta a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador le haya comunicado por escrito. Por lo tanto el arrendador nunca puede reclamar retroactivamente una actualización que no haya comunicado en su momento. La Ley indica dos formas de hacerlo:

1.- Mediante notificación por escrito con el porcentaje de actualización aplicado.

2.- Mediante nota en el recibo de la mensualidad precedente.

Si no se actualizó en su momento la renta no es posible la reclamación de rentas no actualizadas en su día.

No obstante, esto no impide que con posterioridad se pueda actualizar la renta de la forma en que se hubiera podido realizar en el momento en que no se hizo, cobrando a partir de este momento la renta con las correspondientes revalorizaciones.

 

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