Defectos de construcción: prescripción de la acción por extinción del plazo de garantía.

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MARTIN ORTEGA ABOGADO

El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que los agentes que intervienen en el proceso de la edificación responderán civilmente frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos de los daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos siguientes:

 a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año. ( estos daños se refieren a daños de carácter  meramente estetico como pueden ser la falta de algunas piezas, mal sellado de puertas o ventanas,  limpieza incorrecta de la edificación para su entrega, ... en general “nimiedades”, defectos que, en todo caso, no afectan a la estabilidad, seguridad, ni habitabilidad de los inmuebles.)

De tal modo que la responsabilidad de los agentes del proceso constructivo por daños materiales en el edificio surgirá cuando un concreto defecto, de los anteriormente relacionados, aparezca dentro del plazo legal previsto en la norma según el tipo de daño ante el que nos encontramos, evitando de este modo reclamaciones improcedentes y extemporáneas por daños durante el extenso plazo establecido en el artículo 1.591 del Código Civil, de diez años, y por cualquier tipo de deficiencia, excesivamente largo en el tiempo, limitando la posibilidad de reclamación de los mismos en función del plazo en que aparezcan, de modo que, tal y como expresamente señala la Exposición de Motivos de la Ley de Ordenación de la Edificación, en cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen en períodos de uno, tres y diez años, en función de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios.

Es decir, y en resumen, en la Ley de Ordenación de la Edificación los plazos de garantía vienen establecidos en el artículo 17 (diez, tres o un año), siendo exigencia de dicha norma que para poder reclamar los daños materiales estos deberán de haberse manifestado dentro de los citados plazos de garantía, quedando exonerado de responsabilidad el agente si no se manifiesta dentro de dicho plazo, plazo este que comienza, en cuanto a su cómputo, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.

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