Incumplimiento contrato compraventa.

No procede la reducción del precio de la compraventa suscrita a pesar de la existencia en la vivienda de un altillo en situación de "fuera de ordenación"

Se recurre en casación la sentencia que estimó en parte la demanda de los recurrentes, declarando que la demandada había incumplido su obligación de entregar la vivienda objeto del contrato completamente acabada en el plazo establecido con las calidades pactadas en la memoria aneja al contrato de compraventa, condenándola a reparar los desperfectos denunciados y a abonarles cierta indemnización.

El TS declara que las pretensiones referidas a la entrega de una vivienda con una extensión inferior a la pactada no pueden prosperar, por cuanto con esas peticiones se pretende la revisión de la prueba practicada en la instancia, lo que no procede en casos como este, en los que no se aprecia error o arbitrariedad en la recogida en la sentencia. Respecto a la pretensión de que se redujera el precio ante la existencia en la vivienda de un altillo en situación de "fuera de ordenación", tampoco puede prosperar, dado que se recoge como hecho probado que al adquirir la vivienda los recurrentes conocían esa circunstancia, sin que hubiera engaño, error u ocultación alguna.

TRIBUNAL SUPREMO. Sala de lo Civil. Sentencia 603/2012, de 15 de octubre de 2012.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se considera acreditado en la sentencia recurrida, por aceptación de la primera sentencia que:

"De la documentación acompañada junto con el escrito de demanda, resulta lo siguiente: En fecha 29-3-05 las partes, actores y demandada, suscriben contrato que denominan de compraventa respecto de una vivienda ubicada en un edificio, en fase de construcción, según se expone en el expositivo I del contrato, concretamente, "en fase de derribo de edificación existente". Fue objeto del contrato la siguiente finca: "Planta NUM000, puerta NUM001, de 177 m2 útiles, incluyendo terraza, de la promoción denominada " EDIFICIO000 ", en el término municipal de Barcelona, situada en la c/ DIRECCION000 n.º NUM002 - NUM003... Se unen a este contrato, como parte integrante del mismo, la Memoria de Calidades y los planos de la vivienda, firmados por ambas partes". El precio pactado en la estipulación segunda fue de 470.000 E, más el 7% de IVA, 32.900 E.

Los planos de la vivienda incorporados al contrato como parte integrante del mismo suscritos por todas las partes, indican, el primero de ellos, que la superficie construida del altillo es de 50,33 m2. El segundo de los planos adjunto al contrato que la superficie útil de la vivienda es de 76,48 m2, la superficie construida de la vivienda es de 85,60 m2, la superficie construida de la terraza es de 23,64 m2, y que la superficie construida del altillo es de 50,33 m2. El texto de esta última indicación referida al altillo no aparece en letra mayúscula como las anteriores y está puesta entre paréntesis.

En fecha 27-12-06 las partes suscriben escritura pública de compraventa con subrogación de hipoteca ante el Notario de Barcelona, Pedro Antonio Álvarez Ángel. En dicha escritura pública la demandada vende a los actores que adquieren (estipulación primera) por mitad y proindiviso, el pleno dominio de la "ENTIDAD NÚMERO NUM004.- PLANTA NUM000 PUERTA NUM001 destinada a vivienda del edificio sito en Barcelona, DIRECCION000 número NUM002 - NUM003. Tiene una superficie útil aproximada de setenta y seis metros cuarenta y ocho decímetros cuadrados y edificada de ochenta y siete metros dieciocho decímetros cuadrados incluida la parte proporcional de elementos comunes. Tiene además una balconera de dos metros cuarenta decímetros cuadrados. Se compone de diversas dependencias y altillo... Tiene asignado el uso exclusivo, elemento común, de una terraza de diecinueve metros cuarenta y ocho decímetros aproximadamente..."

En la sentencia de segunda instancia se declara directamente acreditado que: "los compradores sabían que el altillo no cumplía la normativa urbanística para considerarlo superficie útil, que exige una altura de 2,50 metros, pues sólo tenía 2,03 metros. Pero el hecho de que la altura no permita considerarlo urbanísticamente suelo útil, no significa que no sea utilizable para los usos que el propietario considere oportuno. Y lo sabían, porque como se recoge en la sentencia, en los mails enviados por el actor éste reclama que quiten una pared de pladur, aceptando las explicaciones del jefe de obra de que se puso "para pasar la inspección", por lo tanto, aceptando que el altillo no era superficie útil a efectos urbanísticos, que en modo alguno significa que el propietario no pueda utilizarla, pues es utilizable desde el punto de vista funcional. Como explicó el perito, Sr. Justino, se trata de una rehabilitación de edificio, con unas alturas de la planta en la fachada de 4,31 metros de altura, y se solventa haciendo un altillo, pero las viviendas cumplen la normativa porque al menos 40 metros cumplen todas las normas urbanísticas".

SEGUNDO.- La sentencia del Juzgado estimó parcialmente la demanda, en dos conceptos, a saber, por la menor calidad de los materiales (18.858,57 euros) y por el retraso en la entrega (1.000 euros).

La sentencia de la Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

TERCERO.- Motivo primero. Infracción del art. 1281, del C. Civil, en su párrafo primero, arts. 1282 y 1288 del CC.

Se desestima el motivo.

Alega el recurrente en base a diferentes criterios interpretativos que se le vendió una vivienda con dimensiones inferiores a las pactadas.

Entiende el recurrente que la vivienda tenía que medir 122 metros cuadrados, según lo pactado en el documento privado de compraventa, mientras que en la escritura se fijaron tan solo 76,48 metros cuadrados.

De los hechos declarados probados en la sentencia recurrida se deduce que, en efecto, esa era la dimensión fijada en el documento privado, si bien los compradores conocían que en esa superficie iba incluido un altillo que estaba fuera de ordenación. En la escritura se hacía referencia al altillo sin concretar las dimensiones por no ajustarse a la legislación urbanística, lo que no desconocían los adquirentes. Con el contrato privado se acompañaron y entregaron a los compradores planos en los que se especificaban las dimensiones del altillo. Entre la firma del documento privado de compraventa y la escritura, los compradores remitieron correos electrónicos a la vendedora, "que son fiel espejo del pleno conocimiento que tenían los compradores antes de la firma de la escritura pública, de que el altillo de autos no era habitable desde el punto de vista urbanístico" (FDD 3.ª de la sentencia de la Audiencia Provincial).

En suma, de la publicidad se podía deducir que junto con la vivienda se adquiría un altillo cuya superficie integraba la de la vivienda-loft; de los planos acompañados con el documento privado se apreciaba la existencia de un altillo con dimensiones concretas y una vivienda que tenía menos de 122 metros cuadrados, pues en los mismos se integraba el altillo; en la escritura se refiere el altillo y del correo cursado entre las partes se infiere que los compradores conocían perfectamente lo que compraban, sin que a estas alturas puedan escudarse en que la vivienda, excluyendo el altillo debería tener 122 metros cuadrados. Es decir, de la interpretación literal e intencional de las partes se deduce con claridad que la pretensión de los recurrentes carece de sentido y de apoyo probatorio y hermenéutico. No puede apreciarse oscuridad en las cláusulas cuando se advierte que los compradores conocían perfectamente su significado.

Frente a tal decisión, lo que pretende la parte recurrente, como así se deduce del escrito de interposición de su recurso, es una nueva interpretación del contrato para obtener, de este modo, una decisión acorde con sus intereses, cuando es doctrina reiterada de esta Sala, que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva; tales defectos, en modo alguno pueden predicarse de la sentencia impugnada por lo que, el recurso de casación debe ser desestimado, en este motivo ( STS 8-9-2011 ).

CUARTO.- Motivo segundo. Infracción de los arts. 1091, 1101, 1103 y 1104 del C. Civil.

Se desestima el motivo.

Alega el recurrente que la vivienda tenía una superficie inferior a la pactada; que no entregó la vivienda en el plazo pactado al no proporcionarla totalmente acabada; que se incumplieron las calidades pactadas; excesiva moderación de la indemnización; falta de diligencia de la vendedora e impugnó la declaración de falta de legitimación para pedir indemnización por los desperfectos de los elementos comunes, en cuanto solo repercutían en su propio beneficio.

- Como ya razonamos en el anterior fundamento jurídico la superficie de la vivienda era la pactada, y ningún engaño sufrieron los compradores, quienes sabían que compraban una vivienda con un altillo, fuera de ordenación, que era, como declara probado la sentencia recurrida, "utilizable desde el punto de vista funcional", pues tenía un altura de 2,03 metros frente a la altura preceptiva de 2,50 metros.

- Confunde la parte recurrente la existencia de meros desperfectos con el incumplimiento de la obligación de entrega. La vivienda tenía cédula de habitabilidad de nueva ocupación, sin que los meros detalles de acabado puedan configurarse como no entrega de la vivienda, tal y como se deduce en la sentencia recurrida de la pericial, en base a la cual se determina que el precio de la vivienda está por debajo del de mercado.

Opone que se han incumplido las calidades pactadas, cuando en la sentencia ya se valoró probatoriamente tal tema, pretendiendo los recurrentes hacer supuesto de la cuestión, que consiste en "partir de un supuesto de hecho distinto del que ha declarado probado la sentencia de instancia, ya que la casación no es una tercera instancia que permita revisar la cuestión fáctica, sino que se concreta al control de la correcta aplicación del ordenamiento jurídico" tal como dice la sentencia de 5 de noviembre de 2009, lo que ha sido reiterado por las de 20 de noviembre de 2009, 13 de octubre de 2010, 15 de abril de 2011, 13 de mayo de 2011, 16 de junio de 2011 y 12 de julio de 2011.

- No procede entrar en el pronunciamiento de la sentencia relativo a que los demandantes carecen de legitimación para reclamar por defectos en los elementos comunes, dado que ello solo repercute en su propio beneficio, pues no se invoca qué precepto concreto se infringe.

- La moderación de las indemnizaciones es una cuestión que queda al arbitrio del tribunal de instancia, sin que tenga acceso a la casación y no consta extralimitación sino equidistancia en sus apreciaciones ( STS 10 de Marzo del 2009, recurso: 989/2003, entre otras).

- No consta, por tanto, infracción de los preceptos citados ni del art. 1104 del C. Civil, pues lejos de la total falta de diligencia que se predica de la parte demandada, lo que consta es un intento por parte de los actores de beneficiarse de una reducción de precio, por causa que conocieron desde el inicio de la contratación sin que hayan podido acreditar engaño, error u ocultación alguna.