¿Qué hacer si de la vivienda de mi vecino o del local cercano salen humos o malos olores?
En más de una ocasión nos hemos encontrado con alguien que nos cuenta que tiene problemas en el vecindario porque tiene vecinos descuidados con sus mascotas y de la vivienda salen malos olores, o problemas con el bar de abajo que no tiene bien canalizados los conductos de evacuación de humos, pero, ¿cómo actuar cuando nos piden asesoramiento como abogados?
Para estos casos, en primer lugar tenemos que acudir al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. En la misma se regula la acción de cesación de actividades molestas en la comunidad, como pueden ser actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Estas actividades deben contravenir las disposiciones administrativas vigentes que hayan sido dictadas al respecto por los Ayuntamientos o Comunidades Autónomas. Así, por ejemplo, para el caso en que los humos provengan de un restaurante o bar, en Madrid capital, el Ayuntamiento en su Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano ( O.G.P.M.A.U) regula en relación a la evacuación de los vapores de la zona de cocinado en su artículo 54, estableciendo que “los establecimientos de hostelería que realicen operaciones de preparación de alimentos deberán disponer de campana extractora captadora y de gases vapores en la zona de cocinado provista de los correspondientes filtros y sistema de recogidas de grasas conectada a chimenea que cumpla con el artículo 27”. El artículo 53 de la referida ordenanza establece que para aquellas actividades de fabricación o manipulación de alimentos en las que se puedan originar olores como tostaderos de café, churrerías, freidurías, hornos obradores, cocinado industrial, restauración, etc., “la ventilación y extracción del aire deberá hacerse siempre a través de chimenea reglamentaria (art. 27.1) provista, en su caso, de los dispositivos de filtrado o absorción que pudiesen ser precisos”.
De esta forma, podríamos emprender una acción de cesación de actividad molesta por parte de la Comunidad de Propietarios. Para ello será necesario en primer lugar que se haga un requerimiento fehaciente al vecino infractor para que proceda a solucionar el problema. Este requerimiento puede hacerlo cualquier vecino que sufra las molestias o el propio Presidente de la Comunidad sin necesidad de previo acuerdo en junta. Una vez decida ejercitarse la acción judicial será necesario que se convoque Junta de propietarios, apareciendo en el orden del día el referido punto y que sea aprobado por la misma, autorizando al Presidente para el ejercicio de la citada acción judicial.
El procedimiento adecuado para ejercer esta acción es mediante el Juicio Ordinario recogido en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La sentencia estimatoria de nuestra pretensión puede establecer distintas medidas; condenar a la completa cesación de las actividades molestas en la Comunidad, condenar a indemnizar por los daños y perjuicios que se hayan podido sufrir por el resto de los vecinos e incluso privar al dueño u ocupante del uso de la propiedad hasta un periodo máximo de tres años. Así, entre la jurisprudencia que toma esta última medida destacamos la Audiencia Provincial de Pontevedra ( Sección 1º), sentencia del 30 de abril de 2015, que establece: El examen de los autos revela que efectivamente se ha probado la existencia de una actividad insalubre –malos olores procedentes del piso de la demandada, no solo por la existencia de animales (gatos, concretamente) sino también por la acumulación de basuras desperdicios– a través de la prueba documental y testifical imparcial, tanto de la fuerza policial como de terceros que se corrobora con el reconocimiento judicial y la negativa de la Sra. Lidia de permitir el acceso a su piso. Tan es así que además del mal olor se destaca por SSª el mal olor en torno la puerta de su domicilio.
Luego, entiende el Tribunal que nos hallamos ante una medida, la expulsión durante dos años, proporcionada a las circunstancias del caso, que como vemos es reincidente, y no encontramos que la mera prohibición de tener gatos u otro tipo de animales sea suficiente. Así pues, esta Sala no puede sino compartir el razonamiento de la sentencia recurrida y estimar adecuado el tiempo de un año de privación del uso de la vivienda establecido en la misma pues la demandada viene realizando los actos molestos, verdadero abuso del derecho de propiedad , desde la ocupación de su vivienda en junio de 2012, incluso después de la interposición de la demanda y a pesar de las advertencias que les han sido hechas, lo que supone una manifiesta resistencia al cumplimiento de las reglas habituales que rigen las relaciones sociales y la convivencia de diferentes vecinos en un edificio, que exige la privación temporal del uso de la vivienda en que se realizan las actividades molestas con una cierta duración, con el fin de pueda reconducirse la situación a los límites normales.“
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