Actividades molestas en comunidades de vecinos

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Régimen legal establecido para los supuestos en los que un propietario incumple las normas de convivencia, dentro de una Comunidad de Propietarios.

  Es bastante frecuente que propietarios de viviendas en régimen de propiedad horizontal hagan consultas acerca de la actuación que deben observar ante un vecino que altera gravemente la convivencia con ruidos u otras conductas dañosas.  El artículo 7 de la LPH trata de forma específica este problema y, al respecto, señala que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Es decir, no sólo se hace referencia al propietario, sino también al ocupante (arrendatario es lo más frecuente) que habita la vivienda y que no observa las normas más elementales de convivencia. ¿Quién puede actuar en esos supuestos? La Ley lo dice de forma clara:

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Ante una situación que persiste, pese al requerimiento y apercibimiento del presidente, la Comunidad puede iniciar acciones legales contra el propietario u ocupante responsables de la situación creada. Dice, al respecto, el artículo 7:

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Es importante destacar, sobre lo dicho por la norma legal, que se apuntan varias cuestiones que deben tenerse en cuenta: 1) prueba suficiente y válidamente obtenida de las molestias continuas y graves; 2) requerimiento fehaciente en la cesación –mediante conciliación o burofax- ; 3) acuerdo en Junta de Propietarios celebrada al efecto de acudir a Tribunales y 4) posibilidad de pedir medidas cautelares en tanto no se resuelva el fondo del asunto.

Finalmente, el artículo referido concluye sobre esta cuestión:

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Varias cuestiones: ¿Qué podemos pedir en nuestra demanda? Lógicamente, el cese de la actividad que resulta dañina o molesta, pero, además, nos dice la Ley que podemos pedir una indemnización que habremos de cuantificar en daños materiales (si los hubiera) y personales (físicos –de producirse- psíquicos o morales). Dependiendo del tipo de indemnización que pretendamos, su cuantificación es más difícil, pero, en cualquier caso, hemos de tratar de tener pruebas sobre la certeza del daño producido para logar una cuantificación del mismo lo más exacta posible. También podremos solicitar que se prive del uso de la vivienda al propietario por un plazo no superior a tres años, y la extinción del contrato de arrendamiento (la Ley no se refiere expresamente a este supuesto porque puede haber otras fórmulas jurídicas como el usufructo, por el que un ocupante no propietario esté en la vivienda). Para ello habrá de probarse que los daños y perjuicios son de extrema gravedad. En conclusión, como vemos, hay dos soluciones: cese de la actividad molesta para casos leves o moderados, y prohibición temporal de uso de la vivienda o extinción de la relación contractual, en los casos graves o muy graves. Siempre con posibilidad de pedir indemnización. 

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