Regeneración urbana

Esta guía se refiere a la nueva Ley estatal 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (Ley de las 3R, como ya se conoce), que viene a regular con carácter básico los mecanismos de reordenación urbanística de la ciudad existente.​

Esta Ley, aunque no de forma especialmente radical, introduce por primera vez una visión sistemática del urbanismo que mira, no ya a la expansión de la ciudad, sino al interior del propio casco urbano.

Esta nueva visión, la adjetivamos de sistemática, porque recoge en un sólo texto los regímenes y las reglas básicas de actuación urbanística en el suelo urbano ya consolidado por la urbanización y, sobre todo, por la edificación. Algo que los urbanistas venimos echando de menos desde hace bastante tiempo.

Para ello, la Ley 8/2013 introduce aspectos que podemos calificar de novedosos, como es la traslación al suelo urbano consolidado de las reglas de equidistribución y algunas fórmulas de gestión propias del suelo urbanizable. Al tiempo que compendia regímenes y reglas que, de forma parcial y dispersa, ya se habían introducido en diversos textos normativos y, fundamentalmente, en los siguientes: las Leyes y Planes de Vivienda, que crean las Áreas de Rehabilitación Integral (ARIs) y las Áreas de Renovación Urbana (ARUs); la vigente Ley del Suelo estatal de 2008, que crea las actuaciones de dotación, como fórmula de gestión del suelo urbano consolidado; y la anterior modificación de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley de Economía Sostenible, que habilita la intervención sustancial en edificios de viviendas colectivas sin exigir la famosa (y paralizante) regla de "la unanimidad de todos los propietarios" (que ya desaparece definitivamente). 

El urbanismo tradicional (o de ensanche) no ha ofrecido soluciones eficaces a la intervención en la ciudad existente, con áreas que muchas veces habían alcanzado un alto grado de deterioro. De tal forma que a los promotores privados les ha resultado mucho más fácil hacer viviendas nuevas en el extrarradio, que renovar viviendas ya existentes en el propio casco urbano. Conformando un modelo de ciudad cada vez menos sostenible.

Sólo la administración actuante en materia de vivienda (generalmente mediante convenios entre el Estado, la Comunidad Autónoma y el Municipio) ha sido capaz de afrontar dicha tarea, con un enorme coste económico y, sobre todo, con unas herramientas jurídicas muy débiles y enormemente complejas.

Esta Ley establece, por fin, unas reglas de juego de cómo intervenir urbanísticamente en suelo urbano consolidado. Serán reglas más o menos eficaces o justas (cuestión en la cual no entro), pero son reglas al fin y al cabo y por tanto herramientas en manos de los operadores urbanísticos. Para ello, distingue tres tipos de actuaciones y áreas, en función a su alcance:

• De rehabilitación: Se limita a las obras de mantenimiento y reforma de los edificios existentes.
• De regeneración: Incluye las obras de reforma de edificios y las de sus servicios urbanísticos (pavimentación, abastecimiento de agua, saneamiento, alumbrado, residuos, telecomunicaciones, etc.).
• De renovación: La más fuerte. Supone la demolición de los edificios preexistenes y su reconstrucción, junto con la urbanización colindante.

Para su gesión y ejecución confiere a la Administración actuante (generalmente, la municipal) de amplios poderes, hasta ahora impensables, a través de la mera delimitación del área (que puede ser por el planeamiento urbano o extra plan).

Estas áreas de rehabilitación, regeneración o renovación, una vez delimitadas, habilitan a la administración actuante o al resto de los sujetos legitimados (asociaciones de propietarios o terceros, mediante concurso) a actuar directamente, con nuevos instrumentos jurídicos cuya eficacia nace automáticamente con el acto de delimitación:

1) la declaración de utilidad pública o interés social a efectos expropiatorios de todos los inmuebles o derechos reales incluidos en el área, 

2) la afección de tales inmuebles o derechos al pago de los costes de actuación

​y 3) la legitimación para la ocupación de espacios libres y de dominio público que sean necesarios, con la avenencia automática del resto de administraciones afectadas.

Parecen herramientas poderosas, ante las cuales ya no cabe el freno de los propietarios minoritarios o las pegas de otras administraciones. Por lo menos, eso es lo que se pretende. Habrá que esperar a su aplicación efectiva y a su desarrollo reglamentario.