Vecinos morosos. ¿qué hacer?

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ROSALIA TELLEZ SANCHEZ

Abogado de Jaén especializado en Reclamaciones de Impagados

ESPECIALIDADES DEL JUICIO MONITORIO EN LA LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL


 No es poco frecuente en la actualidad la existencia de vecinos que no se encuentran al corriente en los pagos de las cuotas establecidas para el sostenimiento de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios del inmueble de su propiedad con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, que junto con la contribución al fondo de reserva que existirá en la comunidad, constituyen dos de las obligaciones que la Ley de Propiedad Horizontal impone a dichos propietarios, entre otras.
En caso de que tales obligaciones sean desatendidas, el presidente o el administrador de la comunidad, que el quien ostenta legalmente la representación de la misma en un procedimiento judicial, podrá actuar para exigir judicialmente el pago de la deuda a través del procedimiento monitorio.


TRÁMITES PREVIOS A LA RECLAMACIÓN JUDICIAL
Previamente a la interposición de la petición inicial del procedimiento monitorio es necesario que se celebre una reunión de la Junta de Propietarios convocada al efecto para aprobar la liquidación de la deuda de un determinado propietario con la comunidad y para autorizar al presidente o al administrador a que actúen reclamando judicialmente la deuda. 
Dicho acuerdo tiene que comunicarse fehacientemente al propietario afectado. Esta comunicación tiene que hacerse siempre por escrito y se debe realizar en el domicilio señalado por aquél a efectos de notificaciones para todo lo que tenga relación con la comunidad. Dicho domicilio tiene que estar en España, y en defecto del mismo, podrá realizarse la comunicación el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos si se le entrega al ocupante del miso, aunque no sea el propietario (un arrendatario por ejemplo).  Si intentada la notificación no fuese posible practicarla en los lugares anteriormente reseñados, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible, debiendo hacer constar la fecha efectiva y motivos por los que se procede en tal sentido. Siempre tiene que ir firmada por el secretario de la comunidad y con el visto bueno del presidente.
Si el deudor no pagara en el plazo de tres días desde que se le notificó el acuerdo de la Junta (ya sea con su entrega en mano o mediante su colocación en el tablón), el secretario tiene que emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago, con el visto bueno del presidente.


RECLAMACIÓN JUDICIAL
Para el caso en que el propietario deudor no procediera al pago de la cantidad adeudada en el plazo de los tres días anteriormente mencionados, el presidente o el administrador que fuere autorizado por la Junta de Propietarios, podrá iniciar los trámites judiciales para la reclamación de lo debido.


Objeto de la reclamación.
El importe de la reclamación judicial estará integrado por la cantidad que se reclame en concepto de cuotas impagadas añadiéndole la que se derive de los gastos del requerimiento previo de pago (siempre que se pueda justificar).


¿Contra quién nos dirigimos?
La ley nos faculta para dirigir la reclamación de la comunidad tanto al propietario actual de la vivienda, como al anterior propietario de la misma con las limitaciones que la Ley de Propiedad Horizontal prevé para esos casos, e igualmente contra el titular registral de la finca. Los tres son deudores solidarios, por lo que podemos formular la reclamación frente a uno o contra todos, sin perjuicio de las acciones de repetición que entre ellos les asisten.
Supuestos de embargo y costas en el proceso.


Cuando el deudor requerido se oponga en el procedimiento a la deuda reclamada, se podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes en la cantidad suficiente para hacer frente al importe reclamado más intereses y costas y todo ello sin necesidad de prestar caución.
Si la comunidad se vale de los servicios de abogado y procurador para presentar la petición inicial de procedimiento monitorio, el deudor deberá pagar los honorarios de dichos profesionales, siempre sujeto todo ello a los límites previstos en la ley en materia de costas, tanto si atiende el requerimiento de pago como si no lo hace y tampoco comparece ante el Tribunal para oponerse.
Para el caso en el que se oponga y comparezca, regirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviera una sentencia estimatoria en su totalidad de la pretensión deducida, se deberán incluir en las costas los honorarios de abogado y procurador aunque éstos no fueran preceptivos.


Nos encontramos ante una previsión legalmente establecida para solventar de forma sencilla las situaciones de morosidad en las comunidades de propietarios, un procedimiento cada vez más utilizado por su más que constatada efectividad y que no supone a penas gasto para la propia comunidad.

Rosalía Téllez Sánchez. Abogado.
www.rotesaabogados.es

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