Ocupación zonas comunes: acuerdos en comunidad de propietarios

Buenos días,

Mi comunidad dispone de una plaza como zona común de propiedad privada de uso público pues está abierta al exterior.
Un inquilino de un local montó, con el buen tiempo, un terraza ocupando una cuarta parte de la plaza sin autorización.
El ayuntamiento dice que no puede prohibirlo pues es zona privada.
Posteriormente ha montado una estructura metálica con un toldo y laterales cerrados con veladores, ahora que llega el frío, sin contar con los vecinos.
En eso el Ayuntamiento dice que debe tener permiso de obra y que no le consta que lo solicitara.

Entiendo que es necesaria la autorización de los vecinos para esta instalación. Quisiera saber si el acuerdo de la junta que tenemos proyectada mi portal para tratar el tema, debe hacerse por mayoría simple o 3/5 partes o unanimidad por la ocupación de un espacio común.
La plaza pertenece a una mancomunidad de cuatro portales y garaje. ¿Debe hacerse en reunión de la mancomunidad?
¿Puede hacerse solo como han proyectado solo nuestro portal, y usar el voto de los presidentes de los otros portales sin consultar a los vecinos de sus portales?
La duda surge pues el administrador entiende que para el todo y cerramiento lateral se necesita unanimidad y para la terraza necesita solo mayoría pues son elementos movibles que retira al terminar su jornada.

Yo no entiendo la diferencia pues durante el tiempo que la tiene montada igualmente se me priva del uso de esa zona común que coincide cuando es normal su uso, que de noche la retire no me sirve de mucho pues no voy a salir a disfrutar de la plaza, suelo dormir.
Además en caso de que fuera por mayoría y se autorizada, que tamaño de terraza puede montar, pues si los cuatro locales lo hicieran solo quedaría a los vecinos el paso de entrada. ¿Hay algún porcentaje máximo a ocupar?

Gracias por sus respuestas.