El bar restaurante de abajo usa la terraza privada de la comunidad que es de uso público ¿Lo podemos impedir?

Buenos días,

Mi comunidad dispone de una plaza residencial a nivel de calle (dotada de bancos y jardineras) como zona común de propiedad privada, y de uso público pues está abierta al exterior (no se encuentra vallada para dejar acceso locales comerciales) . Bajo ella se sitúa el garaje de los portales que forman la mancomunidad.
Un inquilino de un local comercial en la planta baja con una actividad de cafetería-restaurante montó, con el buen tiempo, un terraza con veladores (mesas, sillas, televisión y sombrillas) para su uso particular ocupando una cuarta parte de la plaza sin autorización.
El ayuntamiento dice que no puede prohibirlo pues es zona privada.

Posteriormente ha montado una estructura metálica con un toldo y laterales cerrados con veladores en su interior, ahora que llega el frío, sin contar con los vecinos.
En eso el Ayuntamiento dice que debe tener permiso de obra y que no le consta que lo solicitara.

Entiendo que es necesaria la autorización de los vecinos para esta instalación. Quisiera saber si el acuerdo de la junta que tenemos proyectada mi portal para tratar el tema, para concederle el permiso, debe hacerse por mayoría simple o 3/5 partes o unanimidad por la ocupación de un espacio común.
La plaza pertenece a una mancomunidad de tres bloques y cuatro portales, (la plaza entre los bloques) y garaje en sótano. . ¿Debe hacerse en reunión de la mancomunidad?
¿Puede hacerse solo como han proyectado solo nuestro portal, y usar el voto de los presidentes de los otros portales sin consultar a los vecinos de sus portales?
La duda surge pues el administrador entiende que para el toldo y cerramiento lateral se necesita unanimidad por ser fijo y para la terraza necesita solo mayoría, pues son elementos movibles que retira al terminar su jornada.

Yo no entiendo la diferencia pues durante el tiempo que la tiene montada igualmente se me priva del uso de esa zona común que coincide en horario cuando es normal su uso, la mayor parte del día, que de noche la retire no me sirve de mucho pues puedo a salir a disfrutar de la plaza, tengo que dormir.

Además en caso de que fuera por mayoría y se autorizada, que tamaño de terraza puede montar, pues si los cuatro locales lo hicieran solo quedaría a los vecinos el paso de entrada. ¿Hay algún porcentaje máximo a ocupar?

Gracias por sus respuestas.