Anulación Irph
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Abogado de Barcelona especializado en Derecho Bancario
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El 28 de abril de 2012 entró en vigor la Orden Ministerial 2899/2011 de
transparencia y protección de los clientes de servicios bancarios, que
establece que los índices IRPH Cajas, IRPH Bancos y Ceca dejan de ser
oficiales desde su entrada en vigor el 28 de abril de 2012 .
Sin embargo, la Disposición Transitoria establece que la desaparición
definitiva se producirá transcurrido un año desde su entrada en vigor y
siempre que se establezca el correspondiente régimen transitorio que fije el
tipo de interés que sustituya a los desaparecidos.
Habida cuenta que el 28 de abril de 2013 no se había publicado el citado
régimen transitorio, estos índices han continuado aplicándose con el
consiguiente enriquecimiento injusto por parte de las entidades.
El régimen transitorio finalmente se ha establecido en Ley de
Emprendedores aprobada el pasado 19 de septiembre, publicada el 6 de
octubre en el BOE. En su Disposición relativa al Régimen de transición para
la desaparición de índices o tipos de interés de referencia, dice que:
1. Con efectos desde el 1 de noviembre de 2013 el Banco de
España dejará de publicar en su sede electrónica y se producirá la
desaparición completa de los siguientes índices oficiales aplicables
a los préstamos o créditos hipotecarios de conformidad con la
legislación vigente:
a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para
adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para
adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.
c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros.
2. Las referencias a los tipos previstos en el apartado anterior serán
sustituidas, con efectos desde la siguiente revisión de los tipos
aplicables, por el tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en el
contrato.
3. En defecto del tipo o índice de referencia previsto en el contrato
o en caso de que este fuera alguno de los índices o tipos que
desaparecen, la sustitución se realizará por el tipo de interés oficial
denominado «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres
años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades
de crédito en España», aplicándole un diferencial equivalente a la
media aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece y el
citado anteriormente, calculadas con los datos disponibles entre la
fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en la que efectivamente
se produce la sustitución del tipo.
¿Y qué pasará a partir del 1 de noviembre?
En los contratos donde se especifique un índice hipotecario que sustituya al
desaparecido, se aplicará el nuevo. Por ejemplo, si en el contrato se prevé
la sustitución por el Euribor más el diferencial pactado, los usuarios podrán
ver reducida su cuota. La entidad debería aplicar de forma automática el
euribor y, en caso contrario, sería exigible su aplicación y, en su caso, la
correspondiente reclamación de cantidad.
Sin embargo, si el índice sustituto es el CECA, que también desaparece,
o un índice “que será determinado por el banco” o una fórmula similar,
los afectadas verán cambiar sus condiciones como si no constara ningún
sustituto. Según la enmienda de la Ley de Emprendedores “En caso de que
los contratos suscritos no previeran un tipo de interés oficial de carácter
sustitutivo (o este también hubiese perdido la condición de oficial), los
índices desaparecidos se sustituyen por el IRPH del conjunto de entidades
de crédito, que sigue siendo oficial, más/menos un diferencial igual a
la media de las diferencias entre el tipo que desaparece y este IRPH de
entidades”.
¿Cuándo se notará el cambio?
A partir de su próxima revisión de hipoteca, siempre que sea posterior a
octubre puesto que los índices seguirán cotizando hasta el seis de octubre.
De este modo, si la hipoteca se revisó el 20 se septiembre y la revisión es
anual, la cuota recalculada con IRPH o CECA no cambiará hasta septiembre
de 2014.
Ya hay voces que rechazan la forma de establecer el régimen transitorio
y su contenido, exigiendo la sustitución inmediata de los índices
desaparecidos por euribor más un diferencial no más allá del 1% para
todos los casos. Este rechazo se basa, en primer lugar, en el retraso en la
aprobación del régimen transitorio, que ha impedido que quienes pactaron
el Euribor como sustituto no hayan podido beneficiarse de la medida hasta
este momento. Y en segundo lugar, porque el índice propuesto es obsoleto
y manipulable puesto que se calcula a partir del propio comportamiento de
las entidades en el mercado inmobiliario. Teniendo en cuenta que el IRPH
Entidades es la media de los índices IRPH Cajas e IRPH Bancos, todos los
motivos que han justificado la desaparición de estos exigen igualmente la
desaparición de aquel.
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