Cómo comprar una vivienda en España

COMO COMPRAR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA

Lo más importante, antes de comprar, es informarse sobre todo de los aspectos legales de la operación y para ello los Registros de la Propiedad cuentan con más de mil oficinas de información que se encuentran repartidas por todo el territorio nacional (los propios Registros), a cargo de los propios Registradores y a través de los Servicios Registrales de Protección de los Consumidores y Usuarios.

En cualquier caso,  quien tiene la primera información que nos interesa sobre la situación de la finca que queremos comprar es, lógicamente, el vendedor. No sólo tenemos que ponernos de acuerdo con él en el precio y en la forma de pago (al contado o a plazos), sino también debe manifestarnos la situación física, jurídica, fiscal y personal en relación al inmueble. Para asegurarnos de que esa información es veraz debemos pedirle que nos acredite esos extremos con la consiguiente documentación, antes de cerrar la operación, ya que son datos fundamentales para estudiar la conveniencia de la adquisición, e incluso para la elección del modo de financiarla.

Los promotores y vendedores habituales de viviendas vienen obligados legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores (características y condiciones relativas a la construcción, ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago), quedando vinculados por su exigibilidad, a través de la publicidad que realizan, y ello es de destacar, aunque no figuren expresamente en el contrato.

Ahora bien, como quiera que esas disposiciones legales afectan únicamente a los profesionales de la construcción, promoción y venta de viviendas, conviene tener presente que, en el caso de adquisición a un particular, la omisión legal hemos de suplirla por la diligencia debida por parte de los compradores, que deberán solicitar al transmitente los documentos que a continuación se relacionan:

         1º.- Cédula de habitabilidad, documento administrativo que expide la Dirección General de la Vivienda respectiva u Organismo que la sustituya, acreditativo de la idoneidad del inmueble para el uso al que se destina: vivienda.

         Si el edificio es de nueva construcción es conveniente acreditar la legalidad urbanística de la obra mediante cédula o informe del Ayuntamiento correspondiente.

         2º.- Recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles; el vendedor tiene que estar al corriente del pago de los tributos municipales que gravan directamente la finca. En otro caso, lo hará por imperativo legal, el comprador. A este documento, debe acompañar una certificación catastral, donde conste el valor del inmueble, dato fundamental a efectos de numerosos impuestos.

         3º.- Recibo de haberse satisfecho el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana. (Plusvalía), el comprador debe cerciorarse de que no se adeuda cantidad alguna al Ayuntamiento por razón de este Impuesto que recaía antes de 1.990 sobre el propio inmueble y a partir de 1.991, es obligación personal del vendedor.

         4º.- Certificación Registral, da fe de las cargas que gravan la vivienda al tiempo de la adquisición. Es decir, las "deudas" que pesan sobre la finca y que, si no se pagan, pueden dar lugar a su venta en pública subasta. Además acredita que el vendedor es el propietario del inmueble.

         5º.- Plano, es necesario para evitar problemas ulteriores, que se suministre un plano, levantado por técnico competente, del que resulte la superficie y distribución de la vivienda. Después se incorporará al contrato documentado en escritura pública y, se archivará, a su instancia, en el Registro.

         6º.- Certificado energético, es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local. Informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.

¿Qué es, legalmente, una vivienda?

a)   Concepto físico, jurídico y fiscal

Aunque el concepto de vivienda sea un concepto común y sobreentendido, es necesario ser consciente de los documentos que legalmente lo conforman y habilitan para su particular destino.

b)   ¿Qué documentos acreditan el carácter de vivienda?

a¨) Cédula o consulta urbanística

La cédula o consulta urbanística, expedida por el Ayuntamiento respectivo, asegura la legalidad de su construcción. Hará referencia a la licencia de obras, al proyecto aprobado y, en su caso, a la de primera utilización.

b¨) Cédula catastral

Según decíamos, la cédula o certificación catastral, y su secuela, el recibo de pago del impuesto municipal, no sólo ya revela la condición de vivienda de la finca que vamos a adquirir y sus características físicas, sino que recoge el valor catastral, transcendente a efectos fiscales.

c¨) Cédula de habitabilidad

Como quiera que para ocupar una vivienda es necesaria esta preceptiva cédula, que supone la idoneidad de la finca para el uso a que se destina -vivienda-, no dude en requerirla.

c)   ¿Cómo se acredita la legalidad de la construcción?

La legalidad de la construcción y del uso que se atribuye a lo construido viene, con carácter alternativo, patentizado por distintos documentos: 1º Licencia de obras y certificado del técnico competente de que se ha acabado la misma conforme al proyecto aprobado por el Ayuntamiento. 2º La licencia de primera ocupación de la edificación, que relacionada con su habitabilidad, comprueba la efectividad del cumplimiento de la normativa legal (licencia). 3º Cédula de habitabilidad. 4º Inscripción en el Registro de la Propiedad (el Registrador comprueba y califica la adecuación de la licencia de obra nueva a su declaración formal).

¿Qué debemos hacer antes de firmar el contrato?

a)   Apreciación directa de su situación física

Es inevitable incluir este epígrafe, aunque su obviedad lo podría excusar. Pero debemos insistir, la apreciación directa de la situación física de la finca es fundamental, incluso se puede realizar asistido de un profesional (arquitecto, aparejador).

Otro problema, siempre candente para el comprador, es el de responsabilidad del vendedor por vicios ocultos. El art. 1.591 del Código Civil establece la responsabilidad decenal del contratista y del arquitecto por daños y perjuicios derivados de la ruina del edificio, y si la "causa fuera la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años".

El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto del contrato (art. 1.461 del Código Civil). Por el saneamiento el vendedor responde 1º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Y 2º de los vicios o defectos ocultos que tuviere (art. 1.474 del Código Civil).

Si la finca estuviere gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, a parte de las acciones penales por estafa y falsedad en documento público, el comprador tiene derecho a la rescisión del contrato, si es de tal naturaleza que haga presumir que de conocerla no hubiera contratado (durante el primer año desde la firma de la escritura), o la correspondiente indemnización (transcurrido un año sólo podrá optar por esta posibilidad a contar desde que descubrió la carga o servidumbre), según prefiera.

No obstante, el comprador  puede, asimismo, requerir al vendedor un seguro que cubra los daños y vicios ocultos, y, en todo caso, si se trata de una vivienda "comunitaria", debe solicitar que se le presente el seguro obligatorio del edificio para comprobar su cobertura. El seguro decenal de construcción es ahora obligatorio.

b)   Comprobación documental de su situación jurídica

En este punto, recapitulamos lo que antecede.

a¨) Certificación registral

De la certificación registral debe resultar que la vivienda está terminada, que está libre de cargas y que el vendedor es el propietario, lo que presupone, como ya dijimmos con anterioridad, la conclusión de la misma al amparo de la legalidad urbanística.

b¨) Certificación registral de información continuada

La certificación de información continuada, que señale como domicilio de comunicaciones el domicilio del comprador, mantiene a éste, mientras perfila la operación, al día en la información registral que necesita. Y su inmediatividad -telegrama, burofax- es instantánea.

c¨) Información directa en el Registro de la Propiedad

Personalmente, por correo o fax, no debemos dejar de consultar el Registro de la Propiedad, ante cualquier duda o inseguridad. No obstante, el Notario de oficio solicitará la información registral, como garantía preventiva de la transmisión.

c)   Comprobación documental de la situación fiscal

a¨) Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

La responsabilidad de la finca por las deudas correspondientes a las dos anualidades inmediatas -como máximo-, o la última anualidad y a la anualidad en curso, generadas a causa del impago de este Impuesto, aconseja la obtención del último recibo satisfecho, es decir, el del año inmediatamente anterior.

b¨) Plusvalía municipal

La plusvalía municipal de la adquisición anterior (por la que el vendedor es propietario de la vivienda) deberá estar satisfecha, si ésta se produjo en fecha precedente a 1 de Enero de 1.990.

Si la finca está inscrita, constará en el propio Registro o certificación registral.