Como reclamar los gastos de hipoteca

Guía publicada por:

Según una reciente Sentencia del Tribunal Supremo los bancos deben asumir los costes de Notario, Registro de la Propiedad e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de los préstamos hipotecarios.

Un nuevo frente judicial se abre para las entidades bancarias tras una Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015, que declara la nulidad de las cláusulas que se imponen al consumidor sobre gastos de formalización de hipotecas y establece que el obligado al pago de los tributos que estas hipotecas generan corresponde al banco.
Según datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) podríamos estar hablando de unos ocho millones de hipotecas a las que podría serle aplicada esta Sentencia, es decir, todas las existentes.
En este caso, por lo tanto, podría haber tantos afectados como por el asunto de las cláusulas suelo. Esta Sentencia es consecuencia de un proceso en la que la OCU era la parte demandante y en el que se pedía la nulidad de estas cláusulas, que es habitual en todas las hipotecas de todas las entidades financieras.
A juicio del Tribunal Supremo en ese fallo “se traslada de forma abusiva al consumidor los gastos de formalización de las hipotecas. Esos gastos se desglosan en el Impuesto de Actos jurídicos documentados, gastos de notaría y de registro de la Propiedad".
Por ello, el número de hipotecas afectadas son la totalidad de las vigentes, a pesar de que, en principio, el fallo del Supremo solo haga referencia a las de Banco Popular y BBVA, pero es sabido que en la práctica todos bancos tienen unas cláusulas similares en sus hipotecas”.
Otra cuestión sería determinar si la nulidad de estas cláusulas afecta también a hipotecas ya canceladas en los últimos 4 años, que es el plazo en el que se pueden reclamar judicialmente. Como ya ha sucedido en la cláusula suelo y en los casos de IRPH CAJAS, las entidades financieras no van a negociar extrajudicialmente, sino que habrá que ir a diferentes procesos judiciales para recuperar ese dinero mediante demandas en los Juzgados de Primera Instancia.
No obstante, podría ser conveniente instarse primero una reclamación extrajudicial, ya que varios bancos se han avenido a asumir ciertos gastos, pero si quiere conseguir al banco que probablemente no se atienda pero con toda probabilidad habrá que acabar a la vía judicial.
En cuanto a los gastos que podrían ser objeto de reclamación debe tenerse en cuenta que la constitución de la hipoteca a favor del banco se realiza ante Notario, se inscribe en el registro de la propiedad y está sujeta al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, siendo siempre el consumidor quien en la práctica paga todos los gastos. Este impuesto varía según la Comunidad Autónoma, siendo en el caso de Catalunya un 1,5% en el caso de hipotecas realizadas a partir del 24 de marzo de 2012, 1,2% para hipotecas realizadas entre el 1 de julio de 2010 y 23 de marzo de 2012 y un 1% para hipotecas anteriores.
De este modo, para una hipoteca con un capital prestado de 150.000 a modo de ejemplo Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ascendería a 2.550 euros para una hipoteca de 150.000 euros.
A este impuesto, habría que añadir alrededor de 425 euros de gastos de notario y 125 de Registrado de la Propiedad. En total unos 3.100 euros que finalmente paga el consumidor por la abusiva imposición de los bancos.
Sobre los gastos que se van a reclamar parecen claro los de registro y notaria “y estaría la duda del Impuesto del Acto Jurídico Documentales porque la ley dice que lo debe pagar el banco, pero el Reglamento contradice hasta tal punto. Si se estudia otra sentencia sobre el Supremo relacionada con el IBI parece al menos que se pudiera lograr el 50 por ciento del total de este impuesto”.
Rosa Nieto, abogado titular del despacho NIETO&SANZ, abogados asociados.

Pedir más información sin compromiso