Daños en la vivienda al finalizar el periodo de alquiler

Los arrendatarios, al finalizar el arrendamiento, deben devolver la cosa arrendada, tal y como la recibieron, respondiendo de todos los daños que presente, salvo los derivados del desgaste natural por el uso ordinario de la cosa y por razón del tiempo (art. 21 LAU, y 1563 y 1564 CC).

Precisamente el artículo 1563 del Código Civil, establece una presunción de responsabilidad por el deterioro o perdida de la cosa arrendada contra el arrendatario, debiendo probar éste último, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido sin culpa suya o por la acción del tiempo.

Atendiendo al principio de indemnidad, se debe restaurar el patrimonio del perjudicado a la situación anterior a la causación del daño, y ello podrá lograrse tanto mediante la condena de hacer, de reparar, como a través de la oportuna indemnización por el importe al que pueda ascender esa reparación a fin de que sea el propio perjudicado quien se haga cargo de ella.

Nada impide que se opte por una u otra alternativa, como así lo ha entendido la jurisprudencia, por lo que es a esta a la que acudimos sobre todo cuando la otra parte no ha dado muestras de intentar el arreglo por sí misma.

La mayoría de veces es un hecho incontrovertido que la vivienda (y sus muebles si los hubiere) se entrega al arrendatario "en perfecto estado de uso y conservación", y ello es así puesto que estamos ante una clausula que suele aparecer en cualquier modelo de contrato de arrendamiento. Se desprende por tanto que al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario.

No obstante, para el éxito de la acción de reclamación se impone para el arrendador el deber de actuar con rapidez y diligencia, contratando inmediatamente tras abandonar los arrendatarios la vivienda, los servicios de un perito que proceda a verificar y tasar los daños producidos tanto en el contenido como en el continente.