Elementos comunes en una comunidad de propietarios

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El artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal se refiere a ésta como una forma especial de propiedad en la que junto al derecho exclusivo y singular (vivienda, local, etc.) existe una copropiedad sobre los elementos comunes, relacionados en el artículo 396 del Código Civil. ¿Es una lista cerrada o abierta, imperativa o dispositiva?

El artículo 396 CC, se refiere a los elementos comunes, indicando en primer lugar que, con carácter general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los perfiles que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos comunes; y a continuación  realiza una enumeración bastante amplia de lo que comprende esa copropiedad, refiriéndose “suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”.

Sobre las cuestiones planteadas, que tienen indudable trascendencia en la vida de la comunidad (atribución de usos, obras, etc.) la STS 287/2011, de 21 de junio, da una respuesta clara señalando como doctrina reiterada que la descripción, no es de numerus clausus [número cerrado], sino enunciativa que el artículo 396 del CC hace de los elementos comunes no es, en la totalidad de su enunciación, de ius cogens [derecho necesario], sino de ius dispositivum [derecho dispositivo], y que eso permite que, bien sea en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien sea por acuerdo unánime posterior de la comunidad, pueda atribuirse carácter de privativo (mediante lo que se llama “desafectación”) a ciertos elementos comunes, que no son elementos comunes “por naturaleza o esenciales”, como es el caso del suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, sino que son elementos comunes “por destino o accesorios”, como es el caso de los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de partes del edificio, etc. (como han señalado sentencias de la misma Sala, 31 de enero y 15 de marzo de 1985 , 27 de febrero de 1987 , 5 de junio y 18 de julio de 1989 , 30 de junio de 2003 , 22 de enero de 2007 y 22 de junio de 2009).

Ello implica que mientras no se produzca esa desafectación en el propio título constitutivo, que es una atribución privativa desde el inicio que será más propiamente una reserva de titularidad, o por un acuerdo unánime posterior de la Comunidad que modifique el título constitutivo, que sí sería técnicamente una auténtica desafectación, ha de mantenerse la calificación legal de elementos comunes que corresponde a esos elementos comunes por destino o accesorios.

Y ello implica que, dado el carácter imperativo / dispositivo de la Ley de Propiedad Horizontal, que implica que esta forma de propiedad se rige por su regulación especial, y en la medida en que lo permita la ley, por la voluntad de os particulares, habrá que examinar los acuerdos que se adopten no se desvían de lo que está permitido por la regulación legal, que impedirá determinados acuerdos, y permitirá otros conforme a las mayorías en cada caso previstas.

Los problemas, como casi siempre, están en los detalles.

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