¿En qué consiste la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

El 6 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que modifica la anterior Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU). A continuación, y dado que se trata de una materia que, en mayor o menor medida, afecta a la mayor parte de la población, haremos un resumen de las novedades más significativas en materia de arrendamientos:

- Se establece la obligatoriedad de inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que los mismos tengan efectos frente a terceros; es decir, es necesario  que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad para que un tercer adquirente del inmueble, respete y mantenga al arrendador en el uso y disfrute de la vivienda que tiene alquilada durante el tiempo que reste de contrato. En caso contrario, de no estar inscrito en el Registro, en caso de venta de la vivienda arrendada, el nuevo propietario no tendrá obligación de mantener el contrato de alquiler.

- LA DURACIÓN MÍNIMA DEL ARRENDAMIENTO SE REDUCE DE 5 A 3 AÑOS, pudiendo pactarse por las partes una duración inferior; si la duración pactada fuera inferior a tres años, la renovación se realizará por plazos anuales llegada la fecha de vencimiento, hasta el cumplimiento de los 3 años (antes 5), salvo que el inquilino comunique su deseo de finalizar el contrato con un mínimo de 30 días de antelación antes de la fecha de finalización del contrato o cualquiera de sus prórrogas.

Asimismo, la llamada prórroga tácita pasa de 3 a 1 año, de manera que si la duración pactada del contrato es de 3 o más años, a fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por un año más.

Por otro lado, la fianza no se actualizará hasta que no hayan transcurrido los tres primeros años de contrato (antes 5).

- Se habilita al inquilino para que, una vez cumplidos los 6 primeros meses de contrato, pueda desistir del mismo con un aviso al arrendador de 30 días, pudiéndose no obstante, para tal caso, acordar en el contrato indemnizaciones al arrendador.

- SE HABILITA AL ARRENDADOR A RECUPERAR LA VIVIENDA ANTES DE LA FINALIZACIÓN DEL CONTRATO PARA DESTINARLA A USO PERMANENTE PARA SÍ O PARA SU FAMILIA, PREVIO AVISO AL INQUILINO CON 2 MESES DE ANTELACIÓN. Se requiere para ello que haya transcurrido el primer año de contrato (antes eran 5) y ya no es necesario haber hecho mención a ello en el contrato de alquiler.

- Se indica en la propia Ley que, en caso de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, tendrá derecho a continuar como titular del arrendamiento el cónyuge a quien se le hubiera adjudicado el uso de la vivienda familiar.

- Permite acordar a las partes que se pueda reemplazar el pago de la renta, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario a reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones que se pacten.

- Se permite a las partes fijar una actualización de la renta en mayor o menor medida que el IPC general, y éste solo se aplicará si las partes nada pactan al respecto.

- El inquilino podrá renunciar contractualmente a su derecho de adquisición preferente.

- Se incluye como causa de resolución de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda (locales), la realización de daños causados dolosamente u obras sin el debido consentimiento.

- Se contempla el “desahucio exprés” (en 10 días) para los contratos inscritos en el Registro de la Propiedad en caso de impago de la renta.

- Se crea un Registro de Sentencias Firmes de impagos de rentas de alquiler con el objetivo de que los propietarios puedan consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido en el pago de sus alquileres. Dicho Registro se regulará por un Real Decreto. La inscripción en el mismo tendrá una duración máxima de 6 años y las personas incluidas en el mismo podrán pedir que se les elimine del mismo cuando hubieren satisfecho la deuda a que fueran condenadas.

Recordar que a los contratos firmados con anterioridad al 6 de junio de 2013, no se les aplicarán estas novedades.