Gastos formalización hipoteca

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Aspectos básicos sobre la reclamación de los gastos de formalización del préstamo hipotecario

¿Cuáles son los gastos de formalización de un préstamo hipotecario?

Durante la última década, ha sido bastante habitual que las entidades financieras introdujeran en sus condiciones generales para la contratación de préstamos hipotecarios con consumidores una cláusula por la que se trasladaba al prestatario (el Cliente) el coste íntegro de los gastos de formalización de la garantía hipotecaria asociada el préstamo.

Así, el Cliente asumía por completo los honorarios del notario que elevaba a público el préstamo, la cuota tributaria correspondiente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que gravaba esa elevación a público, los honorarios de gestoría elegida por la entidad financiera para la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad y, por último, las tasas devengadas por esa inscripción en el Registro.

Aunque pudiera parecer peccata minuta, la suma total de estos gatos podía ascender en muchos casos a un importe significativo para cualquier persona con un poder adquisitivo medio. A título de ejemplo, un préstamo hipotecario por importe de DOSCIENTOS VEINTE MIL EUROS (220.000,00.-€) podía llevar asociados unos gastos de formalización de entre DOS MIL y TRES MIL EUROS (2.000,00.-€ y 3.000,00.-€).

 

El Tribunal Supremo en defensa del consumidor.

Como ya se ha dicho, la repercusión al cliente de los gastos de formalización del préstamo hipotecario ha sido una práctica bancaria habitual.

El uso de este tipo de cláusulas permitía al banco garantizar mediante la garantía hipotecaria que sus clientes pagarían el principal o intereses –si no bastaba con ejecutar la hipoteca–, sin incurrir en gasto alguno por la constitución de la garantía, pues los todos los asumía el consumidor.

Como todo en la vida, el transcurso del tiempo no hace por sí mismo buenas las cosas. En este caso, el hecho de que durante tanto tiempo vengan aplicándose este tipo de cláusulas a los consumidores únicamente quiere decir que nadie las había impugnado hasta el momento.

Y decimos hasta el momento porque recientemente estas cláusulas han comenzado a impugnarse ante la Jurisdicción Civil hasta llegar al conocimiento de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, que en Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015 ha declarado abusivas y subsiguientemente nulas por desproporcionadas para los consumidores.

La Sentencia funda el carácter desproporcionado de la cláusula en el mayor interés del banco en la constitución e inscripción del préstamo hipotecario, pues con ello obtiene una garantía cualificada del cumplimiento del contrato por parte del prestatario.

¿Qué consecuencias tiene la Sentencia para los consumidores que todavía no han reclamado?

La declaración de abusividad de este tipo de cláusulas, por su carácter desproporcionado y perjudicial para los consumidores, sienta un precedente jurisprudencial que permitirá a otros consumidores impugnar cláusulas similares en sus préstamos hipotecarios y solicitar a su banco la devolución del importe de los gastos soportados.

Para realizar la reclamación siempre será recomendable contar con asesoramiento profesional, para realizar un primer requerimiento extrajudicial a la entidad bancaria y, posteriormente, iniciar acciones procesales.

La declaración de nulidad de la cláusula de atribución de gastos de formalización del préstamo, supondrá para el consumidor el importe de estos gastos, más los correspondientes intereses de demora.

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