Impago del Alquiler

En los últimos meses se ha incrementado notablemente el número de consultas relacionadas con el impago de la renta de alquiler, y sobre qué se puede hacer ante esa situación. Aunque siempre recomendamos resolver el problema de manera amistosa, obviamente esto no es siempre posible.

En primer lugar habrá que analizar en detalle el contrato suscrito con el arrendatario por si hubiese cláusulas específicas de aplicación en caso de impago por parte del inquilino, por ejemplo la resolución del contrato por la falta de pago de una mensualidad de renta. Puede que esa falta de pago se deba a un problema puntual y que no vuelva a repetirse, por ello es habitual entablar un procedimiento judicial de desahucio cuando la deuda asciende a dos mensualidades, aunque la ley permite interponerla cuando se adeuda una sola mensualidad, como explicaremos al final tratando el procedimiento de “desahucio exprés”.

Una vez constatada la imposibilidad de llegar a una solución concreta mediante comunicaciones verbales, el siguiente paso es la reclamación de la deuda por escrito de manera fehaciente, por ejemplo mediante burofax. Esta reclamación previa a la posible demanda judicial es sumamente importante: por un lado, demuestra al juez en caso de llegar a juicio que el propietario ha agotado todas las vías que en buena fe tenía a su disposición para solventar el problema. Por otro lado, impide que el inquilino pueda enervar la acción de desahucio mediante la consignación de las cantidades debidas.

Expliquemos mejor esto último. El inquilino, ante una demanda de reclamación de rentas de alquiler, cuenta con la posibilidad de enervar (dejar sin efecto) la misma simplemente abonando las cantidades que se le están reclamando. Sólo puede hacer uso de este derecho una vez, de manera que si se produjese una segunda situación de impago tras haber ejercitado este derecho que comentamos, ya no podría volver a acogerse al mismo y regularizar de nuevo su situación, sino que la demanda judicial seguiría adelante.

Segundo, el inquilino tampoco podrá ejercitar ese derecho de enervación si el propietario le ha requerido de manera fehaciente el pago de las rentas atrasadas con una antelación mínima de 30 días a la interposición de la demanda de desahucio y no ha satisfecho la deuda en el día de la presentación de la misma. Además, en caso de existir esa reclamación fehaciente previa se incrementan notablemente las posibilidades de que el inquilino sea condenado a pagar las costas de todo el procedimiento judicial.

Por todos estos motivos es tan importante dicha reclamación previa, siendo necesario que cumpla los requisitos exigidos por los tribunales para impedir la enervación por parte del arrendatario: no sirve cualquier escrito, y en este punto es importante subrayar la conveniencia de acudir a un profesional que nos asesore debidamente.

Para terminar, tras las últimas reformas introducidas en 2011 y 2013 en la legislación sobre arrendamientos urbanos, describiremos de forma breve el procedimiento que coloquialmente se denomina de “desahucio exprés”. Puede iniciarse en caso de que el inquilino haya dejado de pagar únicamente un mes de renta. Tras la presentación de la demanda, el inquilino dispone de 10 días para enervar (pagando las rentas debidas y continuar en la vivienda, con las salvedades que explicamos antes). Si en ese plazo de 10 días el inquilino moroso se opusiese, alegando lo que a su derecho considerase, se fijaría fecha para el juicio. Si por el contrario en ese plazo de 10 días el inquilino no contesta ni abandona la vivienda, será condenado a pagar las rentas debidas y los costes que se produzcan hasta la devolución de la misma a su propietario, procediéndose a continuación al lanzamiento del inquilino, previa petición del propietario de la vivienda.

Javier Faet

Abogado