Los fundamentos registrales de la prevalencia de la venta inscrita en el registro de la propiedad sobre las ventas privadas. apreciaciones a la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007

La institución registral posibilita el crédito territorial y abarata la financiación de las empresas y de la adquisición de viviendas. Sin embargo, no es un registro administrativo, sino jurídico, esto es, produce efectos jurídicos y debe ser respetado y utilizado en toda transacción inmobiliaria.

El octavo fundamento de derecho de la Sentencia del TS de 5 de marzo de 2007 establece como doctrina que el hecho de no pertenecer el bien al tercero no determina la nulidad del acto adquisitivo porque, siendo una circunstancia relativa al dominio y no constando en el Registro, no puede impedir la adquisición de quien confió en él, combinándose así la protección de los artículos 32 y 34 LH. Este razonamiento, aunque acertado en su resultado (no puede decirse conclusión), quiebra en su sostén jurídico, que, como dice el fundamento de derecho número nueve, es determinante para entender infringido el artículo 34 LH por no existir causa de nulidad del título.

Puesto que la nulidad del título en la sentencia recurrida se declaraba por inexistencia de objeto, la cual se rechaza en base a lo ya dicho, debe añadirse que la razón dada por el TS es incorrecta, ya que de ninguna manera puede admitirse la nulidad de una venta de cosa ajena por inexistencia de objeto, el cual existe, pero es ajeno. Por tanto, hay objeto, que es ajeno, de suerte tal que no puede alegarse la nulidad por inexistencia de objeto. No se trata de conceder graciosamente la protección registral a quien confió en el Registro cuando no constaba la anterior adquisición (con este argumento, el TS da a entender que no puede desprotegerse a quien acudió al Registro pese a la cuestionabilidad de su título e incluso nulidad), sino que tal protección le es ex lege debida por adquirir un bien (objeto del negocio jurídico que existía aunque perteneciese a otro), de titular registral, a título oneroso, de buena fe y que, a su vez, inscribió su derecho.

Si en el supuesto no mediase protección registral alguna, el conflicto de venta de cosa ajena debería solucionarse acudiendo a los artículos 1475 y ss del CC, estos son, los referentes a la responsabilidad por evicción. ¿ O es que el afán de justicia material del TS (a ella se hace referencia en el fundamento jurídico número ocho) pervertiría nuevamente el rigor jurídico de los magistrados? Nada puede asegurarse.

Mediando el Registro y teniendo éste alguna utilidad (a ello hace referencia la sentencia de 4 de marzo de 1988 que se cita en el fundamento jurídico número cinco), debe admitirse sin reticencias la consolidación de la adquisiciones a non domino operada en virtud del art. 34 LH.

A nuestro entender, no puede compartirse la ratio decidendi de la sentencia. No nos queremos extender, pese a que la sentencia presenta muchos más errores a nuestro juicio, limitándome a señalar dos de ellos sucintamente.

1.- Se proscribe el análisis y eventual aplicación del artículo 1473 CC por no citarse como infringido en el recurso (fundamento jurídico número ocho). Ello conculca el principio iura novit curia e implica que el TS se plantearía su operatividad en caso de ser alegado. Esto último supone la indiferenciación de los supuestos de doble venta y venta de cosa ajena, de confusión oprobiosa, a no ser que el TS entienda que la inscripción sustituye a la traditio.

2.- El fundamento jurídico número cuarto lleva a cabo un reduccionismo del objeto del litigio, pues dice que no procede la ponderación de la validez y, por consiguiente, potencial nulidad de la adjudicación en pago por no cuestionarse por ninguna de las partes. En este punto, hay que acudir a la página 556 del Volumen I de "Derecho de obligaciones" de Lete del Río y Lete Achirica, quienes dicen que la oposición a los efectos de un negocio nulo basta para entrar a valorar su eventual nulidad. Y es que las normas de nulidad absoluta son de derecho necesario o imperativo. Por ende, tanto en primera como en segunda instancia se interesó la nulidad de la adjudicación.

La legislación procesal es menos tajante en esta cuestión, y más protectora del derecho de disposición de las partes sobre el objeto litigioso, si se quiere. Pero esa es otra cuestión y debe ser tratada en otro lugar.