Principales modificaciones introducidas en la LAU por la Ley 4/2013

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, introduce una serie de reformas, modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del año 1994.

Podríamos resumir las más importantes en las siguientes:

- Considero conveniente empezar haciendo mención al párrafo 2º añadido al art. 7 de la LAU, del siguiente tenor literal:

«Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas.

2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»

Significa ello, y dándole una traducción práctica y a modo de ejemplo que, en principio y acorde al tenor literal del art. 7.2 LAU vigente,  un arrendatario sólo conservará su condición de tal frente a un posible adquirente, nuevo propietario del inmueble, si el arrendamiento está inscrito, anotado en el Registro de la Propiedad.
Así, resulta muy conveniente para el arrendatario o inquilino proceder a ello.

- El artículo 9 queda redactado en los siguientes términos: «Artículo 9. Plazo mínimo. 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Es decir, el anterior plazo de 5 años de prórroga de contrato obligatoria a sola voluntad del arrendatario o inquilino queda reducido a 3 años. Así, en los contratos de arrendamiento de vivienda con una duración pactada inferior a los tres años, dicho contrato de prorrogará anualmente de forma obligatoria hasta un máximo de tres años, siempre y cuando el arrendatario no manifieste, con una antelación mínima de 30 días a la prórroga, su voluntad en contrario.

(Señalar que, conforme al apartado 3 del mismo art. 9 LAU,  lo anterior no será de aplicación si transcurrido un año de duración del contrato, el arrendador comunica al arrendatario su necesidad de disponer de tal vivienda como la de residencia principal para si mismo, familiares en 1º grado de consanguinidad (hijos y padres) o ex cónyuge, en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. )

-  «Artículo 10. Prórroga del contrato. 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. "

Es decir, al contrario que antes de las modificaciones introducidas por la ley 4/2013, cuando de no haber comunicación por parte del arrendador una vez transcurridos 5 años de contrato, éste se prorrogaba por otros tres, ahora, trancurrido los 3 años de duración, de no haber comunicación en contrario por ninguna de las partes (arrendador o arrendatario) el contrato se prorroga por 1 año.

 - «Artículo 11. Desistimiento del contrato. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

Es decir, con las reformas introducidas, el arrendatario, una vez transcurridos 6 meses desde la firma del contrato, podrá unilateralmente desistir del contrato, con el solo requisito de una comunicación con 30 días de antelación, siendo, evidentemente, más que conveniente para el arrendador o propietario que se estipule expresamente en el contrato de arrendamiento la indemnización por parte del arrendatario en tal caso, que será por una cuantía equivalente a un mes de renta por cada año pendiente de contrato.

- «Artículo 18. Actualización de la renta. 1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

- Art. 25.8º : «8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente."

Con anterioridad a la reforma, tal pacto en el que el arrendatario renuncia a su derecho de adquisición preferente sólo era válido en contratos de duración superior a cinco años. Ahora y tras la ley 4/2013, tal pacto será válido en todo contrato, con independencia de su duración.

- Art. 27.4 «4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Este apartado 4 añadido por la ley 4/2013 es de enorme importancia y novedad. Hace para el Arrendador muy conveniente la inscripcón del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pues si así se estipula en el contrato , con el sólo requerimiento judicial o notarial al arrendatario instándole al pago o cumplimiento, sin contestación o aceptación de éste último, se  procede a la resolución del contrato. Ahora bien, claro, habremos de estar a cómo se lleva a la práctica en la realidad esta novedad para determinar si introduce una novedad efectiva o se queda en mera pretensión de ello.

Para terminar y en relación al polémico art. 3 de la Ley 4/2013, por el que se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, habrá de estarse a su definitiva implantación, así como a su sujeción a la Ley 15/1999 de Protección de Datos de Carácter Personal. Es así toda una incógnita.