¿Puedo recuperar los gastos de formalización de mi préstamo hipotecario?

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En el momento de formalizar un préstamo hipotecario el consumidor debe abonar una serie de gastos que son los siguientes:

  1. Tasación: valoración que realiza un experto independiente para determinar el valor de la vivienda, que normalmente impone el banco para otorgar el préstamo.
  2. Registro de la Propiedad.  Este tipo de gasto se corresponde bien por las consultas que se realicen al registro para averiguar si la vivienda en cuestión tiene algún tipo de carga, o bien, los gastos que se originen de la inscripción de la misma en el Registro.
  3. Notaría. En el momento de constituir una hipoteca, es obligatorio formalizar la escritura del préstamo y para ello se debe acudir a la notaria.
  4. Gestoría. Lo que cobra el gestor, normalmente impuesto también por la entidad bancaria por tramitar los documentos.
  5. Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados (ITAJD): un impuesto que depende de cada Comunidad Autónoma y que supone la cuantía más elevada a abonar como consecuencia de la constitución de una hipoteca. Existen supuestos especiales como las Viviendas de Protección Oficial (V.P.O), que este concepto no se abona.

Dentro de este impuesto, se distinguen tres hechos imponibles diferentes: 1. Transmisiones patrimoniales onerosas (TPO): grava el tráfico patrimonial de carácter civil o entre particulares. 2. Operaciones societarias: financiación empresarial, derivados de contratos de sociedad y los desplazamientos patrimoniales ligados a éstos, como la constitución de una sociedad, fusión, etc. 3. Actos Jurídicos Documentados (AJD): documentos notariales, letras de cambio.

Según la normativa, los sujetos pasivo del ITPAJD son, entre otros:

  • En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.
  • En la constitución de derechos reales, aquél a cuyo favor se realice este acto.
  • En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario.

A pesar de ello, se había planteado la duda acerca de si es siempre el prestatario el que ha de hacer frente a este impuesto o si éste debía ser abonado por la entidad prestamista. Recientemente, el Tribunal Supremo a través de la Sentencia 148/2018, de fecha de 15 de marzo de 2018 se ha pronunciado zanjando la cuestión sobre quien tiene que pagar el ITAJD, si la entidad bancaria o si por el contrario lo tiene que asumir el consumidor en su totalidad. La Sala de lo Civil viene a establecer en relación a los gastos lo siguiente:

¿qué gastos puede reclamar el consumidor?

  • Respecto de los gastos notariales, registrales y aquéllos otros que no sean impositivos, el TS considera que la cláusula que recoge los gastos hipotecarios es nula por abusiva, ya que ha sido negociada individualmente y no respeta el reparto equitativo que las disposiciones legales establecen de los gastos, a falta de pacto. Ello posibilita al consumidor la reclamación de estos gastos.
  • Respecto al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, habrá que estar a las siguientes reglas:
    • Conforme a la ley, respecto de la constitución de la hipoteca en garantía de un préstamo, el sujeto pasivo del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados es el prestatario.
    • En lo que respecta al pago del impuesto de actos jurídicos documentados, en cuanto al derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto o negocio jurídico que se documenta, será sujeto pasivo el prestatario también conforme a la ley .
    • En cuanto al derecho de cuota fija, por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios de papel exclusivo para uso notarial en los que se redactan la matriz y las copias autorizadas, habrá que distinguir entre el timbre de la matriz y el de las copias autorizadas. Respecto de la matriz, corresponde el abono del impuesto al prestatario, salvo en aquellos casos en que exista un pacto entre las partes sobre la distribución de los gastos notariales y registrales, en los que también se distribuirá el pago del impuesto por la matriz. Mientras que, respecto de las copias, habrá que considerar sujeto pasivo a quien las solicite.

Por tanto, el consumidor conforme a la ley y a la interpretación de ésta realizada por el Tribunal Supremo, tiene que asumir los gastos del impuesto de actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales al constituir una hipoteca, la cuota variable conforme al acto jurídico que se está documentando, así como el timbre de la matriz de los folios de papel notarial y puede reclamar que se compartan con la entidad el resto de los gastos.

 

ENTONCES ¿COMPENSA RECLAMAR LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA TRAS LA SENTENCIA DEL TS?

SIN DUDA, teniendo en cuenta que no debe realizar ninguna provisión para ello y que las costas de su reclamación las abonará el banco.  

 

Pese al fallo del TS ¿será posible que se puedan reclamar la totalidad de los gastos en el futuro?

En los casos como este en el que las partes son los consumidores y  las entidades bancarias, al igual que ocurrió con las cláusulas suelo y ha ocurrido con IRPH, la cuestión es posible que llegue a ser resuelta por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.  Sobre todo, si tenemos en cuenta que muchos juzgados ya se habían pronunciado en favor de que las entidades bancarias asumieran el impuesto, antes de la sentencia del TS.

Mientras ello sucede, se puede ir reclamando extrajudicialmente a la entidad bancaria dado que, resulta imprescindible agotar esta vía previa al procedimiento judicial.

 

¿qué documentos se necesitan para poder reclamar los gastos?:

-          Escritura de su préstamo hipotecario, que no la de compraventa de la vivienda.

-          En su caso, ampliaciones o novaciones posteriores de su préstamo hipotecario.

-          Recibo de pago del pago de su hipoteca (sólo si sigue vigente).

-          Factura de la gestoría tramitadora.

-          Factura de la Notaría.

-          Carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos o el módulo normalizado.

Le animamos a reclamar y recuperar sus gastos hipotecarios.

Para una información más detallada y completa, pueden ponerse en contacto a través de nuestra web www.majanoabogados.com, escribiendo a nuestro mail abogadosmajano@gmail.com o en nuestro teléfono 925252143.

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