Reformas en la ley de contrato de arrendamiento

1.- El clásico problema de que no puede notificar cosas a su inquilino o a su arrendador porque no le coge las cartas ni burofax: se admite la comunicación a través de correo electrónico, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y su contenido.

2.- La necesidad de que el contrato de arrendamiento se inscriba en el Registro de la Propiedad si se quiere que tenga efectos frente a terceros, por ejemplo ante un hipotético comparador de la casa alquilada. Según la ley, en este caso, el nuevo dueño podría desahuciar al inquilino si el contrato no esta inscrito, aunque eso no está muy claro porque la norma hace una remisión a la Ley Hipotecaria que exige buena fe, y es raro que un comprador no sepa que la vivienda que compra tiene inquilinos, porque lo normal es que la visite antes de comprarla. Este punto de la reforma será un semillero de pleitos.

3.- La prorroga forzosa se ha reducido a tres años (antes cinco).

4.- La posibilidad de que el arrendador resuelva el contrato porque necesita la casa para sí o algún familiar. Ha cambiado, ahora no es necesario reseñarlo en el contrato, pero no se puede invocar antes de que transcurra un año desde que el contrato se inicia. Se incluye como novedad los casos de separación de legal, que con la otra ley no se podía.

5.- Ya solo es obligatorio aceptar una prorroga tácita (antes tres) al transcurrir el tiempo máximo, tres años, del alquiler si el inquilino quiere continuar con el arrendamiento y no hay comunicación de arrendador 30 días antes de que no quiere renovar.

6.- El inquilino puede desistir del contrato pasados 6 meses de su vigencia, con la obligación de comunicarlo con al menos 30 días de antelación. Antes solo era posible cuando habían transcurrido cinco años.

7.- En caso de separación o divorcio, el cónyuge que se adjudique la casa aunque no fuera el que figure en el contrato pasa a ser titular del contrato.

8.- El tanteo y el retracto. Se puede pactar la renuncia del inquilino a ese derecho, pero el arrendador deberá comunicar a su inquilino con 30 días de antelación que va a formalizar el contrato de compraventa.

9.- Si el contrato esta inscrito en el registro de la Propiedad y el inquilino no paga la renta, bastara con que se requiera notarial o judicialmente al inquilino para que pague en 10 días o abandone la casa. El contrato queda cancelado con la copia del contrato inscrito en el registro y la copia del acta notarial o judicial. Acorta notablemente el proceso de desahucio.

10.- Se ordena la creación de un Registro Oficial de sentencias firmes por impago de alquiler, para que los propietarios puedan protegerse de inquilinos morosos. El Registro en cuestión, salvo error, no esta creado. Ya veremos si se hace.