Responsabilidad del propietario-arrendador por los actos de su inquilino

La respuesta es SI, pero con matices, en principio tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.2

“2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.”

Si bien, para responsabilizar al propietario arrendador  es necesario que este tenga conocimiento de la actividad molesta que está realizando su inquilino, y teniendo conocimiento que no haya puesto la diligencia debida para evitar las molestias a los vecinos, muchas son las sentencias de la Audiencia Provincial como la de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 4 de Junio de 2008, que han absuelto al arrendador  de toda responsabilidad al no tener precisamente dicho conocimiento de las molestias causadas por el arrendatario.

Dicho esto, si el arrendatario causa molestias a los vecinos, la comunidad de propietarios primeramente debe requerir al mismo la cesación de la actividad molesta de manera extrajudicial mediante burofax, así como comunicarle la quejas al propietario para que tome medidas y este a su vez comunicárselo al inquilino pudiendo incluso si fuese necesario resolver el contrato de arrendamiento para evitar más problemas.

Por otro lado, si a pesar de comunicarse las quejas no cesan las molestias y el propietario mantiene una actitud pasiva, la comunidad de propietarios podrá previo acuerdo en Junta, entablar judicialmente una demanda ejercitando la llamada acción de cesación contra el inquilino pudiendo exigir  una indemnización por daños y perjuicios al propietario, además el juez podría acordar la resolución del contrato y el desalojo del inquilino. Dicha Demanda puede y debe ir dirigida contra los dos, arrendador y arrendatario, de ahí la importancia de que el propietario-arrendador actúe con la diligencia debida colaborando así con la propia comunidad.

Así podemos destacar sentencias como la de la Audiencia Provincial de Zaragoza de fecha 19 de Marzo del 2013, en la que fue condenado un propietario a indemnizar al vecino, consecuencia de los ruidos excesivos causados por su arrendatario.

Dicha sentencia  establece en sus fundamentos jurídicos que

“Los demandados alegan que solo recibió el inquilino un requerimiento en 2.007 y otro en 2.011, el primero al poco tiempo de ocupar la vivienda el arrendatario, por lo que entiende que no hay causa para declarar su responsabilidad. Sin embargo, del conjunto de la declaración de esta persona resulta que admitió que hubo quejas enseguida y que la demandante se las trasladó puntualmente.

Reconoció que recibió las actas de las juntas, por lo que no hay razón por la cual no llegaran las cartas del Administrador y que le fueron remitidas según los docs. 31 y 32 de la demanda, los que justifican que fue avisada por dicha persona en 2.007, 2.009 y 2.011. Asimismo admitió que una o dos veces le dijo al inquilino que evitara el ruido. La parte actora declaró que también habló con la demandada.

Por tanto la arrendadora propietaria también recibió las quejas y le es atribuible una conducta omisiva, apreciando la sentencia una pasividad y falta de preocupación por el problema durante varios años, manifestado al no promover la cesación que permite el art 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal .”

De tal forma que se condena a los dos solidariamente, arrendador y arrendatario, al primero por su pasividad, y al segundo por causar las molestias a los vecinos y no poner fin a ellas.

En  todo caso, si el arrendatario causare desperfectos en las zonas comunes del edificio, el responsable ante la comunidad de propietarios sería según el Tribunal Supremo el propietario de la vivienda, viéndose obligado a reparar los daños, si el inquilino no lo hace, así se recoge en la STS 832/239, de 18 de Diciembre de 2009.

Si te encuentras en cualquiera de estas situaciones no dudes en consultarnos, ponte en contacto con nosotros  http://www.padrinoabogados.es, o al telefono 91 781 56 95 o mail.- info@padrinoabogados.es.  y le daremos un asesoramiento personalizado a su caso concreto. 1ª Consulta gratuita.