Sobre comunidad de propietarios
Una Comunidad de Propietarios se plantea el cierre y posteriormente, plantar un jardín en un suelo público lindante al edificio, si bien, al parecer, la comunidad dispondría de una licencia para ello por parte del Ecmo. Ayuntamiento. Tratándose de una instalación u obra de nueva creación, llevada a cabo en un suelo que no es propiedad de la comunidad, fuera del ámbito del edificio comunitario, y que por lo tanto el proyecto que se pretende realizar, no es necesario para la seguridad, accesibilidad, habitabilidad ni conservación del propio inmueble, ruego me respondan a las siguientes cuestiones:
1. ¿Qué quórum de votos favorables sería necesario para que el referido proyecto quedara aprobado en Junta de Propietarios?
2. En caso de que para la aprobación del mismo, no fuera necesaria la unanimidad de todos los propietarios y el proyecto se aprobara estando yo en desacuerdo con el mismo: ¿Tendría la obligación de contribuir a los gastos de la nueva instalación y posterior mantenimiento de jardines?
3. En caso de no estar obligado a contribuir con esos gastos, y en el más probable supuesto de que la comunidad empleara para ese fin los fondos dinerarios de que dispone y a los cuales yo ya he contribuido: ¿Que debería de hacer?
Muchas gracias.
Abogado Derecho inmobiliario Madrid - Despacho Jurídico Alvarez Pulido
Abogado de Rozas de Madrid especializado en Contencioso Administrativo
1.- y 2.- Quorum: dependerá del régimen que apliquemos, siendo relevante en mi opinión la naturaleza de la obra a realizar, pues Vd. indica sin genero de duda que es suelo público, pero el Ayuntamiento para otorgar licencia de obras sobre suelo público requiere autorización administrativa para su ocupación (otra licencia), y no parece que sea el caso. Pudiera ser que estamos ante la clásica zona verde en fachada de edificio cuyo suelo pertenece a la parcela pero que visualmente parece integrado en la vía pública. En este supuesto, se trataría de obras de conservación y ornato y según el art. 10 LPH no hace falta acuerdo de la junta para su realización, siendo solo exigible el acuerdo de la junta para determinar la derrama y su pago. El acuerdo es por mayoría simple. Si Vd. vota en contra, debe pagar igualmente, salvo impugnación y estimación de demanda.
Si es el caso contrario, es decir, obra en elemento ajeno a la comunidad, hay que estar al art. 17.4 LPH donde es necesario 3/5 de coeficientes para su aprobación y si vota en contra puede eximirse siempre que no use la innovación (discutible pues paisajisticamente sería utilizado) y exceda de tres cuotas ordinarias de gastos.
3.- Si se emplean fondos ya aportados, en el primer supuesto no puede oponerse por esa simple razón, y en el segundo, si.
Despacho Juridico Alvarez Pulido