Herencia contrato de asociación.
Mi padre firmó en 1979 con un socio un contrato de asociación con el objetivo (inscrito en el texto del contrato) de construir y vender una casa sobre un terreno perteneciente a los dos socios. La casa se construyó en 1981, pero no se pudo vender, por engaño del socio hacia mi padre del cual podemos dar prueba. El Registro de la propiedad no se pudo poner al día después del fallecimiento de su esposa porqué él no se ocupó de hacerlo (ocupado a otros asuntos y en el extranjero) y ello imposibilitó la venta. La casa se ha desvalorizado entre tanto y mi padre se ha ocupado de mantenerla más o menos en estado para venderla un día.
Hace unos meses, el socio ha fallecido y su hijo único hereda todos sus bienes. El hijo tendrá interés en vender la casa, lo que podrá hacer poniéndose de acuerdo con nosotros, una vez los impuestos pagados y los registros puestos al día.
Mi pregunta es la siguiente: ¿podemos pedir al heredero del socio, ante los tribunales, compensación del perjuicio, gastos incurridos y pérdida de valor de la construcción, ocasionados por el incumplimiento del contrato por parte de su padre?
El heredero no es directamente responsable del engaño. Pero puesto que hereda el terreno y la casa, ¿hereda también los beneficios y obligaciones ligados al contrato de asociación que firmó su padre? Hemos perdido mucho tiempo y gastos en este asunto y ahora el heredero podría llegar, solucionar el problema causado por su padre, y recuperar su parte del terreno y casa, ¿sin indemnizarnos en parte?
Por el momento, hemos mandado al heredero a correos pidiendo la puesta al día de los registros para permitir la venta e indicando gastos incurridos y hemos mencionado perjuicios. ¿Hay una solución posible ante los tribunales?
Muchas gracias.
-
1 voto útil
De la lectura de su consulta se desprende un más que probable incumplimiento contractual de uno de los dos socios por no venderse la casa. De todos modos, habría que estudiar y analizar ese contrato de asociación que menciona para delimitar las responsabilidades, las obligaciones y los derechos que dimanan del mismo; y sobretodo las posibles cláusulas de temporalidad, derecho de retracto, derecho de adquisición preferente, subrogación, resolución, etc.
Por otro lado, además, habría que ver si ese engaño que usted menciona es con dolo o mala fe, lo que podría derivar este asunto en un presunto delito penal de estafa tipificable en nuestro Código Penal.
Desconozco si el hijo ha heredado a beneficio de inventario o pura y simplemente. Mediante la aceptación pura y simple de una herencia, el heredero sucede en todo al causante, adquiriendo consiguientemente los bienes y los derechos de la herencia y subrogándose asimismo en las obligaciones del causante que no se extinguen por la muerte. Para conseguir que las deudas del difunto no contaminen los bienes y el patrimonio propio del heredero, de tal modo que éste solo responda por deudas del fallecido con los bienes de la herencia, cabe aceptar la herencia a beneficio de inventario. La aceptación de la herencia a beneficio de inventario la tiene todo heredero, aunque el testador lo haya prohibido. No obstante, para poder acogerse a dicho beneficio, deben cumplirse determinados requisitos
Por las particularidades de este asunto, y para conocer más en profundidad el mismo, le proponemos tener una primera visita gratuita sin compromiso para poder disponer de más información al respecto y hacer una valoración equitativa y objetiva y poder ayudarle.
Saludos.
José María
Abogado de Familia Mostoles Eduardo Llarena Jarabo
Abogado de Móstoles especializado en Derecho de la Vivienda
-
1 voto útil
El heredero tendría que hacerse cargo de la parte de los gastos causados por la vivienda que tendría que haber abonado su padre durante los últimos 15 años (lo demás habría prescrito), pero pueden ustedes reclamar extrajudicialmente el total.
El tema de la pérdida de valor es más delicada porque para que la responsabilidad pasara al heredero debería haberse reclamado previamente, y ser reconocida por los tribunales. Incluso con una reclamación previa extrajudicial sería muy complicado pero cabría alguna opción.
Y siempre a salvo de que el redactado del contrato permitiera otras posibilidades.
Un saludo,
Eduardo Llarena
www.asistencialegal.net
Abogado Urbanismo Tenerife - Jesus Villodre Cordero
Abogado de Santa Cruz de Tenerife especializado en Derecho Urbanístico
-
1 voto útil
En efecto, el heredero se subroga en la posición del anterior titular respecto de las cargas y obligaciones deriven del objeto de la herencia. En este caso, coincido con mi compañero en que dicha obligación abarca los gastos no prescritos, pero es difícil respecto a perjuicios por la devaluación del inmueble, ya que debe acreditarse la relación de causalidad.