Contrato de arras

A menudo, una de las cuestiones que se tratan con más automatismo y confianza es la firma de un contrato de arras por la compra de vivienda. Cualquier modelo o, incluso, un descargado de Internet parece servir. A menudo, también, todo funciona y termina bien, pero, sino (y muchas veces no todo termina bien), vienen los problemas y es aquí donde vemos las carencias de nuestro contrato. Documento de reserva, contrato de arras, compraventa... ¿qué es cada uno de estos documentos y que necesitamos que contengan para minimizar el riesgo?

El tradicional “contrato de arras” a la hora de comprar una vivienda, en cuanto ideas, es aquel contrato por lo que se formaliza la voluntad de comprar y vender, se fija el objeto y el precio y, a la vez, las ambas partes se obligan a comparecer ante Notario para formalizar la escritura pública de compra venta. En este contexto de confluencia de voluntades, se entrega una cantidad a cuenta del precio y sobre la que su importe servirá para determinar las consecuencias en caso de incumplimiento.

La primera consecuencia con estas arras en caso de incumplimiento es aquella regla tan conocida que si el vendedor no cumple con el plazo para formalizar la escritura pública, pierde la compra y la cantidad entregada a cuenta. Si, en cambio, es el vendedor quien no cumple, deberá volver al comprador el doble de la cantidad.

Hasta aquí las reglas básicas, pero ¿como podemos asegurar que el contrato no genere dudas, no tenga agujeros, sea aplicable a nuestro favor y sin fisuras?

Uno de los errores más habituales es la firma de un contrato de reserva. La Agencia inmobiliaria que interviene en la compra venta, coge una cantidad a cuenta para reservar el piso, no comercializarlo, etc. Pero hay que tener presente que de producirse este pago y documento, este es un contrato sólo entre el futuro comprador y la agencia. El vendedor no tiene ninguna obligación de respetar esa reserva.

Más liado aún acontece cuando el tradicional contrato de arras, en un ánimo sin contemplaciones de la agencia inmobiliaria para no perder  ni la operación, ni la comisión que va ligada, el documento se firma entre el comprador y la agencia. Se hace un contrato de arras, la agencia se compromete a entregar la cantidad al vendedor, pero resulta que comprador y vendedor no firman el mismo documento. Este, sin duda, es otro caso grave en el que nuestros riesgos aumentan. Tanto si somos los vendedores (que no tenemos atado al comprador y la operación), como si somos los compradores (que no contratamos directamente con el vendedor).

El contrato de arras, sin perjuicio de que lo firme la agencia inmobiliaria como testigo o mediador, debe ser entre las dos partes implicadas: el comprador y el vendedor. Y es en este contrato donde todo debe quedar fijado: los domicilios de las partes; si las arras son confirmatorias o penitenciales; cómo se harán las comunicaciones entre las partes (especialmente, la que debe informar el día y hora de la firma de la escritura de compraventa ante Notario); más allá de la descripción de la vivienda y objeto de la compra venta, cuáles son los detalles del mismo, sus cargas y situación registral; o, incluso, cuáles serán los Juzgados competentes en caso de conflicto.

Pueden parecer cuestiones menores o de fácil solución, pero, a título de ejemplo, analizamos controversias que pasan más a menudo de los que pueda parecer:

-       La parte vendedora no contesta a las llamadas o correos electrónicos que le enviamos con el día y hora de la firma ante Notario; o, por el contrario, la parte compradora no nos informa de estos datos y se acerca (o, incluso, ya ha vencido) el plazo de vencimiento de las arras.

-       Las cláusulas que se incorporan en los últimos años en estos contratos que supeditan la operación a la obtención por parte del comprador del préstamo hipotecario que necesita para financiar la compra. ¿Cómo y cuando se acredita si la ha obtenido o no? ¿Qué información se necesita para saber qué ha intentado obtener con la mínima diligencia? Como vendedor, ¿tengo que soportar la inclusión de esta cláusula?

-       ¿El dinero entregado a la agencia que ha mediado en la operación son arras? ¿Se pierden o se devuelve el doble de un importe que se entregó con un documento inicial de reserva?

-       ¿Qué pasa con los acuerdos que, tras la firma, se han cerrado con total consenso y conformidad, pero, en una situación de buena fe y confianza mutua, finalmente no han quedado reflejados por escrito?

-       ¿Cuáles son las consecuencias de un supuesto en el que el dinero no ha llegado finalmente al vendedor porque, por ejemplo, les ha cobrado directamente al intermediario de la operación como precio de sus servicios?

Y, como estas, tantas otras preguntas que evidencian la necesidad de que, a pesar de la facilidad en el acceso que tenemos todos a documentos modelo, cada caso es único. Cada  caso de que, a pesar de todo, necesita ser analizado y disponer o bien de un documento completo y exhaustivo (que no es lo que normalmente hay descargable a las webs gratuitas) o bien de un documento hecho a medida que contemple las particularidades de la situación.