Arrendamiento de vivienda y Covid-19

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Martín Pastor Abogadas

Resumen de las medidas aprobadas en el RD 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al covid-19 y que afectan directa o indirectamente a los contratos de alquileres de viviendas.

Los dos objetivos principales de las medidas adoptadas en materia de alquileres son por una parte suspender los lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa estacional y en segundo lugar establecer una prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual. Básicamente el paquete de medidas se resume en lo siguiente:

 

1) Para procedimientos judiciales de desahucio que estén en curso o en los que se haya establecido ya una fecha para el lanzamiento del arrendatario: 

 

.- Las medidas adoptadas en este punto únicamente son aplicables a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (por tanto quedan excluidos los arrendamientos para uso distinto a vivienda y los que se rigen por el código civil).



.- El arrendatario podrá pedir ante el Juzgado una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si el procedimiento estuviera en trámite de contestación a la demanda o pendiente de celebrar vista de juicio oral, podrá igualmente pedir la suspensión de dicho plazo o de la celebración de la vista. En ambos casos la suspensión será por un plazo máximo de seis meses a contar desde el 2 de abril de 2020.

 

.-  Para que la suspensión opere el arrendatario tiene que acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica mediante la presentación de una serie de documentos ante el Letrado de la Administración de Justicia. Se solicitará además informe a Servicios Sociales.  

 

.- El arrendador que se pueda ver afectado por dicha suspensión extraordinaria también podrá alegar la situación de vulnerabilidad económica y social, se requerirá igualmente acreditarlo mediante la presentación de documentación a tal efecto y se valorará por el órgano judicial. 

 

 

2) Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual:

 

.- Todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyo plazo o prórroga termine entre el 2 de abril de 2020 y dos meses después del fin del estado de alarma decretado por el coronavirus se van a prorrogar automáticamente por seis meses como máximo, si así lo solicita el inquilino de forma expresa, manteniendo las mismas condiciones del contrato de arrendamiento que se daban anteriormente. 

 

.- Esta norma no se aplica a los contratos de arrendamiento de temporada ni a los locales de negocio. tampoco se aplica a otros contratos sometidos al código Civil como podría ser un contrato de habitación o un alquiler de una plaza de garaje o trastero, etc...

 

3) Se establece una moratoria de la deuda derivada por impago de las rentas del contrato de arrendamiento de vivienda habitual:

 

En este caso hay que diferenciar dos supuestos: 

 

a) la moratoria en el pago de las rentas opera de forma automática para aquellos arrendatarios en quienes concurra la situación de vulnerabilidad y en cuyo contrato de arrendamiento el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, público o privado, incluido el Fondo Social de Vivienda de las entidades financieras. Se considera gran tenedor a quien posea más de 10 inmuebles (no computan garajes y trasteros). Dicha moratoria se prolongará mientras dure la declaración del estado de alarma o la situación de vulnerabilidad por un periodo máximo de cuatro meses. El inquilino devolverá la cuota/s no abonadas a lo largo de un periodo que no puede exceder los tres años sin que sea de aplicación ningún tipo de penalización o intereses. El gran tenedor también podrá optar por la condonación parcial de rentas.

 

b) En los casos en que el arrendador no sea un gran tenedor de inmuebles, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad podrá solicitar un aplazamiento del pago de su renta y el arrendador puede aceptarlo, proponer una alternativa o rechazarlo. En aquellos casos en que no se llegue a acuerdos privados, el inquilino podrá acceder a un programa de ayudas de financiación con el aval del Estado. 

 

Para acogerse a cualquiera de estas medidas el arrendatario debe encontrarse en situación de especial vulnerabilidad, lo cual requiere la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos: 

 

1.- El obligado al pago de la renta debe haber sufrido un ERTE, o una reducción de jornada por motivos de cuidados, o, en caso de ser empresario o autónomo una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando el mes anterior a la solicitud con carácter general 3 veces el IPREM. (dicha cantidad se incrementará en caso de hijos a cargo, familias monoparentales, personas mayores de 65 años, si en la unidad familiar hay algún miembro que sufre discapacidad, etc). 

 

2.- ,Que la renta más los gastos básicos y suministros resulte superior o igual al 35% de los ingresos del conjunto de la unidad familiar.

 

Además el inquilino no debe ser titular de otras viviendas en España, con algunas excepciones (supuestos en que solo tenga un % derivado de herencia o no pueda disponer de ella por divorcio, separación u otras causas ajenas a su voluntad. 

 

En todos los casos deberá acreditarse dicha situación mediante la aportación de una documentación exhaustiva (certificado del sepe acreditativo del desempleo, certificado acreditando cese de actividad, número de personas de la vivienda habitual, certificado de empadronamiento, libro de familia, titularidad de bienes, declaración responsable....)

 

 

Estas son las principales medidas adoptadas sin perjuicio que existen muchas dudas debido a la urgencia con la que se redactó el decreto, por lo que siempre es mejor recibir un asesoramiento jurídico de un profesional referido al caso concreto.  

 

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