Como actuar frente a la venta extrajudicial de una finca hipotecada

Si Ud. ha llegado hasta aquí, es posible que haya recibido recientemente un requerimiento de pago, por el que el Notario le exige la satisfacción de una determinada deuda hipotecaria, y le advierte de que en caso de no atender al mismo, se procederá a la venta extrajudicial, mediante subasta, de su inmueble.

En este caso, el Notario actúa por mandato de la entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario, y en virtud de haberse pactado en su día la posibilidad de que se pudiera producir la venta forzosa del inmueble, en el caso de impagos.

Brevemente, conviene indicar que, en los casos en los que la venta extrajudicial de la finca hipotecada ha sido pactada al momento de constituirse la hipoteca, tal venta forzosa del inmueble se tramitará, no a través del juzgado, sino de principio a fin ante el Notario, siendo éste un proceso más rápido y en el que no interviene ningún órgano judicial, y por tanto con menos garantías para los deudores. Así pues, a la entidad financiera, no le hace falta acudir a un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, para lograr la subasta del inmueble y, en la mayoría de casos, su adjudicación.

La venta extrajudicial ante Notario se encuentra regulada en el art. 129 de  la Ley Hipotecaria y en los arts. 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, y se compone de dos partes bien diferenciadas: una primera, en la que el Banco inicia el procedimiento y se practican los requerimientos y notificaciones a deudores y demás interesados, y una segunda, en la que se procede a la subasta previamente anunciada del inmueble, la cual en la mayoría de los casos finaliza con la adjudicación de la finca al banco por una cantidad muy inferior a su valor de tasación.

Para que pueda suceder esto, en la escritura de constitución de la hipoteca, se tendrá que haber estipulado, de forma clara y separada del resto de cláusulas: la sujeción de los otorgantes a este procedimiento; el valor de tasación de la finca a efectos de subasta; el domicilio de los hipotecantes a efectos de requerimientos y notificaciones; y la designación de la persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca.

A la finalización del expediente notarial, lo más normal es que el Banco se acabe adjudicando la propiedad del inmueble, contando con un título que le permitirá recuperar su posesión a través de los juzgados, y en consecuencia, llevar a cabo el desahucio de los deudores hipotecarios.

Las posibilidades de defensa, cuando el banco ya se ha adjudicado la propiedad del inmueble son muy limitadas; y es por ello, por lo que desde HL ADVOCATS recomendamos actuar de forma preventiva, solicitando con suficiente antelación, que se declare la nulidad de la clàusula de venta extrajudicial. Y ello, por cuanto algunos tribunales ya han comenzado a calificar este tipo de pactos como “cláusulas abusivas”.

La interposición de una demanda judicial de este tipo, podrá permitir que, con la nueva regulación del procedimiento, introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, el Notario cuanto menos se vea obligado a suspender el expediente de venta extrajudicial, y a la postre, el banco tenga que acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria que ha intentado evitar.

En HL ADVOCATS somos especialistas en este tipo de procesos, por lo que ponemos a su disposición nuestros medios y servicios, para afrontar situaciones como las que se describen en esta guía legal.