¿Contiene mi hipoteca cláusulas abusivas?

Por cláusula abusiva puede entenderse aquella estipulación no negociada individualmente,  cuya incorporación viene impuesta por una sola de las partes (el Banco) y que causa un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. La Ley las considera nulas de pleno derecho, lo cual no implica la nulidad total del contrato.

RELACIÓN DE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS MÁS FRECUENTES EN CONTRATOS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS:

1.-          Cláusulas Suelo:  Son aquellas cláusulas donde se fija un tipo de interés mínimo a pagar en las cuotas aunque los intereses ordinarios pactados estén por debajo de dicho mínimo. Es frecuente que no se establezca un tipo máximo (cláusula techo) como contraprestación o que, si se establece, sea desproporcionadamente alto. La STS de 9 de mayo de 2013 declara la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores que no lleven aparejada una proporcional cláusula techo y en las que no se haya informado suficientemente de sus riesgos, aunque declara la subsistencia de los contratos de préstamo hipotecario en vigor.

La inclusión de una clausula suelo en un préstamo hipotecario es, en principio, legal. Sin embargo, tal y como ha dicho el Tribunal Supremo no se cuestiona su legalidad sino su falta de transparencia e información al cliente, a la hora de firmarse el préstamo. Las cláusulas suelo de un crédito hipotecario son un elemento definitorio del objeto principal del contrato y no pueden ser tratadas por Bancos y Cajas, como si se trataran de un elemento secundario o accesorio del contrato. De tal forma que  “… se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluye la atención del consumidor”.

2.-          Intereses de de demora desproporcionados:  Una de las cláusulas abusivas más habituales es la que impone unos intereses de demora desorbitados. A pesar de que no hay un criterio uniforme en la práctica judicial, los Tribunales suelen entender que en los préstamos hipotecarios puede considerarse abusivo el interés de mora cuando sea superior a 2,5 veces el interés legal del dinero vigente a la fecha de contratación.

3.-          Redondeo al alza del tipo de interés:  Será nula la cláusula que prevé el redondeo al alza del tipo de interés para las revisiones de los préstamos hipotecarios a tipo variable. Con dicho “redondeo” se refuerza la posición del Banco mediante la  percepción de unos ingresos sin prestar ningún servicio y se debilita la posición del cliente que se ve obligado a pagar siempre un exceso sin recibir nada a cambio. El carácter abusivo no sería aplicable a todos los redondeos, de forma que si el Banco establece el redondeo al intervalo más próximo (sea al alza o a la baja), su impacto financiero es neutro.

4.-          Vencimiento anticipado por impago de una cuota: Es una clausula desproporcionada, ya que anuda un incumplimiento leve a una consecuencia grave, como es la del vencimiento anticipado, hasta el punto que el Banco podría reclamar de una sola vez la totalidad del préstamo pendiente de pago.  En cualquier caso, tras la modificación del Art. 693 LEC por la Ley 1/2013, se establece un mínimo de tres mensualidades impagadas para que puedan tener eficacia este tipo de estipulaciones. 

5.-        Vencimiento anticipado por embargo de bienes del prestatario o disminución de su solvencia: Sería una cláusula abusiva porque supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada.  La cláusula es abusiva aun cuando lo embargado sea el propio inmueble hipotecado, ya que al constar la hipoteca inscrita con anterioridad en el Registro en nada afectará a esta, pues si el bien fuere subastado, las cargas posteriores se cancelarán, por lo que dicho embargo o embargos posteriores no disminuyen la garantía real y la preferencia de la hipoteca (RDGRN de 8 de junio de 2011).

6.-          Vencimiento anticipado por imposibilidad de inscribir la hipoteca en el Registro:   Esta cláusula se debe considerar abusiva porque recoge la facultad de la entidad financiera de resolver el préstamo si no pudiera registrarse la escritura de hipoteca por cualquier motivo, incluso los ajenos al cliente, lo que ocasiona un desequilibrio importante de las obligaciones de las partes, dado que la causa de la no inscripción pudo y debió haberla comprobado la entidad antes de la concesión del préstamo, por lo que no es justo que se penalice a la otra parte contratante.

7.-          Gastos de cancelación del préstamo concertado por promotor/vendedor:  Sería la clausula que impone al cliente que opta por no subrogarse los gastos de cancelación de la hipoteca constituida por el promotor para financiar la construcción. Este es un gasto que debe de ser pagado por el promotor o vendedor en todo caso, no pudiendo trasladarse al comprador. Mario Figueroa Villalón. Consulting Abogados Las Hazas.